U krijgt AOW, maar uw hypotheek loopt nog door: wat betekent dit voor uw maandlasten?

Uw laatste werkdag komt dichterbij. Binnenkort krijgt u AOW en misschien aanvullend pensioen. Maar de hypotheek? Die loopt nog gewoon door.

Dat is tegenwoordig helemaal niet zo'n vreemde situatie.

Misschien staat er nog €50.000 open. Misschien €150.000. Of u heeft nog een flinke aflossingsvrije hypotheek die pas over tien jaar eindigt.

De eerste geruststelling is eenvoudig: uw hypotheek verandert niet automatisch omdat u AOW krijgt.

Uw rentepercentage, aflossing en looptijd blijven in principe zoals u die met uw geldverstrekker heeft afgesproken.

Toch kan er financieel wél iets veranderen.

Uw inkomen kan na pensionering lager worden. Het belastingvoordeel van de hypotheekrente kan anders uitpakken. Een aflossingsvrije hypotheek kan dichter bij de einddatum komen. En wilt u later verhuizen, oversluiten of uw overwaarde gebruiken? Dan kijkt een bank opnieuw naar uw inkomen en maandlasten.

Daarom is het verstandig om niet alleen te kijken naar hoeveel AOW u straks krijgt, maar ook naar wat uw woning u daarna iedere maand werkelijk kost.

In het kort

Heeft u geen tijd om alles te lezen? Dit zijn de belangrijkste punten:

• U hoeft uw hypotheek niet afgelost te hebben wanneer u AOW krijgt.
• Uw bestaande hypotheek verandert niet automatisch op uw AOW-datum.
• Uw netto hypotheeklast kan wel veranderen, onder andere doordat de hypotheekrenteaftrek anders kan uitpakken.
• Vooral bij een aflossingsvrije hypotheek is het verstandig de einddatum en resterende schuld op tijd te controleren.
• Ook na uw AOW-leeftijd kunt u onder voorwaarden een hypotheek krijgen, oversluiten of verhuizen.
• Heeft u veel overwaarde? Dan zijn er mogelijkheden om een deel daarvan te gebruiken zonder direct te verhuizen.
• Extra aflossen kan aantrekkelijk zijn, maar gebruik niet automatisch al uw spaargeld daarvoor.
• Verkoopt u uw woning en koopt u een andere woning? Dan kan de bijleenregeling invloed hebben op uw hypotheekrenteaftrek.

Wilt u eerst weten hoeveel AOW u momenteel ontvangt? Bekijk dan de actuele AOW-bedragen voor 2026.

Moet uw hypotheek afgelost zijn voordat u AOW krijgt?

Nee.

Er bestaat geen algemene regel die zegt dat uw hypotheek volledig moet zijn afgelost voordat u met pensioen gaat of AOW ontvangt.

U kunt dus prima 67, 70 of 75 jaar zijn en nog een hypotheek hebben.

Zolang u aan de afspraken met uw geldverstrekker voldoet, kan uw bestaande hypotheek gewoon doorlopen.

Het belangrijkste is daarom niet uw leeftijd, maar de vraag:

kunt u de hypotheeklasten ook na pensionering comfortabel blijven betalen?

Dat verdient aandacht, omdat uw inkomen vaak verandert wanneer u stopt met werken.

Uw salaris maakt bijvoorbeeld plaats voor:

• AOW;
• aanvullend pensioen;
• lijfrente;
• eventueel inkomen uit werk;
• eventueel inkomen van uw partner.

Hoe groot die verandering is, verschilt enorm per huishouden.

Uw hypotheek verandert niet op uw AOW-datum

Stel dat u een hypotheek van €150.000 heeft met een rente van 3,5 procent en de rente nog zeven jaar vaststaat.

U bereikt volgende maand de AOW-leeftijd.

De bank verhoogt dan niet ineens uw rente omdat u AOW krijgt. Ook wordt uw maandelijkse aflossing niet automatisch opnieuw berekend.

De afspraken uit uw hypotheekcontract blijven gelden.

Anders wordt het wanneer u zelf iets wilt veranderen. Bijvoorbeeld wanneer u:

• de hypotheek wilt verhogen;
• wilt oversluiten;
• naar een andere woning verhuist;
• de looptijd wilt verlengen;
• een leningdeel wilt aanpassen;
• aan het einde van de hypotheeklooptijd opnieuw moet financieren.

Op zo'n moment beoordeelt de geldverstrekker opnieuw wat financieel verantwoord is.

Waarom kunnen uw netto hypotheeklasten tóch stijgen?

Hier wordt het interessant.

Uw bruto hypotheeklast kan gelijk blijven, terwijl uw netto woonlast toch verandert.

Dat heeft onder andere te maken met de belasting.

Wie de AOW-leeftijd heeft bereikt, betaalt geen AOW-premie meer. Daardoor is het belastingtarief in de eerste schijf lager.

In 2026 bedraagt het tarief in de eerste belastingschijf:

Dat lagere tarief is meestal prettig: u betaalt over een deel van uw inkomen minder belasting.

Maar er zit een andere kant aan.

Heeft u aftrekbare hypotheekrente en valt deze aftrek bij u in die eerste belastingschijf? Dan kan ook het fiscale voordeel van die aftrek lager worden.

U betaalt dezelfde rente aan de bank, maar krijgt via de belasting mogelijk minder terug.

Een eenvoudig rekenvoorbeeld

Stel:

• uw woning heeft een WOZ-waarde van €400.000;
• er staat nog €150.000 hypotheek open;
• u betaalt 4% hypotheekrente;
• u betaalt dus €6.000 rente per jaar;
• voor dit vereenvoudigde voorbeeld gebruiken we een eigenwoningforfait van €1.400.

Dan resteert grofweg:

€6.000 hypotheekrente
min €1.400 eigenwoningforfait
= €4.600 saldo aftrek eigen woning

Als dit bedrag volledig tegen het tarief van de eerste belastingschijf aftrekbaar zou zijn, ziet het vereenvoudigde verschil er ongeveer zo uit:

Dit betekent niet dat iedere AOW'er €69 per maand meer gaat betalen.

Uw werkelijke situatie hangt af van uw totale inkomen, het moment waarop u de AOW-leeftijd bereikt, uw hypotheek, het eigenwoningforfait, andere aftrekposten en heffingskortingen.

Maar het voorbeeld laat iets belangrijks zien:

kijk niet alleen naar uw bruto hypotheekbedrag. Kijk naar uw netto woonlast vóór én na uw AOW-datum.

Heeft u naast AOW meerdere pensioeninkomsten? Lees dan ook waarom u met AOW en pensioen soms belasting moet bijbetalen.

Verliest u uw hypotheekrenteaftrek zodra u AOW krijgt?

Nee.

Het bereiken van de AOW-leeftijd zorgt er op zichzelf niet voor dat uw hypotheekrenteaftrek verdwijnt.

Of u de rente mag aftrekken, hangt vooral af van de fiscale regels die op uw hypotheek van toepassing zijn.

Daarbij is met name van belang:

• wanneer de lening is afgesloten;
• waarvoor u het geld heeft gebruikt;
• of u volgens de regels moet aflossen;
• hoelang u al hypotheekrenteaftrek heeft gehad.

Uw 67e verjaardag is dus niet het moment waarop de hypotheekrenteaftrek automatisch stopt.

Heeft u een hypotheek van vóór 2013?

Dan kan het overgangsrecht belangrijk zijn.

Had u op 31 december 2012 al een bestaande eigenwoningschuld? Dan hoeft zo'n bestaand leningdeel niet automatisch annuïtair of lineair te worden afgelost om de rente te kunnen blijven aftrekken.

Dat is vooral belangrijk voor mensen met een oude aflossingsvrije hypotheek.

Bij een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 kan hypotheekrenteaftrek dus nog steeds mogelijk zijn.

Wel geldt voor hypotheekrenteaftrek een maximale periode.

Voor oude hypotheken kan die grens steeds relevanter worden nu veel leningen al tientallen jaren lopen.

Let op de grens van 30 jaar hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrente is niet onbeperkt aftrekbaar.

Voor een hypotheek die vanaf 2001 onder de eigenwoningregeling valt, geldt in beginsel een maximale aftrekperiode van 30 jaar.

Had u de hypotheek al vóór 1 januari 2001? Dan is voor deze termijn 1 januari 2001 een belangrijke startdatum.

Dat betekent iets wat voor steeds meer huizenbezitters relevant wordt.

Iemand die al vanaf 2001 hypotheekrenteaftrek heeft, kan vanaf 2031 tegen het einde van de maximale dertigjarige aftrekperiode aanlopen.

En dan kan er iets opvallends gebeuren:

uw hypotheek loopt nog gewoon door, maar de rente is fiscaal niet langer aftrekbaar.

De bruto betaling aan de bank verandert daardoor niet, maar uw netto woonlast kan stijgen.

Controleer daarom bij een oudere hypotheek niet alleen de einddatum van de lening, maar ook wanneer uw hypotheekrenteaftrek is begonnen.

Vooral een aflossingsvrije hypotheek verdient aandacht

Heeft u een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek?

Dan betaalt u tijdens de looptijd meestal alleen rente over dat leningdeel. U lost de schuld niet iedere maand af.

Dat geeft relatief lage maandlasten.

Maar daardoor blijft de schuld wel staan.

Stel:

U heeft nog een aflossingsvrije hypotheek van €125.000.

Tien jaar lang betaalt u netjes iedere maand de rente.

Na die tien jaar kan de openstaande schuld nog steeds €125.000 zijn.

Dat hoeft geen probleem te zijn, maar u moet wel weten wat er op de einddatum van uw hypotheekcontract moet gebeuren.

Wat gebeurt er als een aflossingsvrije hypotheek afloopt?

Dat hangt af van uw hypotheekvoorwaarden en geldverstrekker.

Veel aflossingsvrije hypotheken hebben een afgesproken looptijd, vaak van dertig jaar. Er bestaan ook hypotheken waarbij andere voorwaarden gelden.

Kijk daarom in uw hypotheekakte of hypotheekofferte naar de einddatum.

Nadert die datum? Dan zijn er verschillende mogelijkheden.

U kunt mogelijk:

• de hypotheek uit eigen geld aflossen;
• een deel aflossen en de rest opnieuw financieren;
• de hypotheek verlengen of herfinancieren;
• een andere hypotheek afsluiten;
• de woning verkopen en de hypotheek uit de verkoopopbrengst aflossen.

Wat mogelijk is, hangt onder andere af van:

• uw pensioeninkomen;
• uw leeftijd;
• de woningwaarde;
• de resterende hypotheek;
• de rente;
• de voorwaarden van uw geldverstrekker.

Wacht hier liever niet mee tot enkele maanden voor de einddatum.

Uw huis is €500.000 waard en uw hypotheek nog €100.000

Een lage hypotheek ten opzichte van de woningwaarde kan veel financiële ruimte geven.

Stel:

Woningwaarde: €500.000
Hypotheek: €100.000
Geschatte overwaarde: €400.000

Dan zit er veel vermogen in uw woning.

Dat betekent echter niet automatisch dat u iedere gewenste nieuwe hypotheek kunt krijgen.

Een bank kijkt niet alleen naar het onderpand. Ook uw inkomen en de betaalbaarheid van de maandlasten spelen een rol.

Daarom kan iemand met €400.000 overwaarde tóch tegen beperkingen aanlopen bij het aanvragen van een gewone hypotheek.

Er zijn voor senioren echter aanvullende mogelijkheden.

Kunt u na uw AOW-leeftijd nog een hypotheek krijgen?

Ja.

AOW ontvangen betekent niet dat u geen hypotheek meer kunt krijgen.

Een geldverstrekker kijkt dan vooral naar uw structurele inkomen.

Denk aan:

• AOW;
• aanvullend pensioen;
• lijfrente;
• eventueel duurzaam inkomen uit werk;
• inkomen van uw partner.

Daarnaast spelen de waarde van de woning, de gewenste lening en de maandlasten een rol.

Een pensioeninkomen kan dus gewoon als inkomen worden gebruikt bij een hypotheekaanvraag.

Alleen kan de maximale hypotheek lager uitvallen dan toen u nog werkte.

Vanaf uw 57e kan uw toekomstige pensioeninkomen al belangrijk worden

Wie vlak voor pensionering een hypotheek aanvraagt, kan merken dat een geldverstrekker niet uitsluitend naar het huidige salaris kijkt.

Binnen de NHG-regels wordt vanaf 57 jaar rekening gehouden met het toekomstige pensioeninkomen.

Dat voorkomt dat een hypotheek uitsluitend wordt gebaseerd op een salaris dat kort daarna verdwijnt.

Wilt u rond uw 60e nog:

• verhuizen;
• oversluiten;
• de hypotheek verhogen;
• een woning kopen;

dan is het verstandig uw toekomstige pensioeninkomen vooraf op te zoeken.

Op Mijnpensioenoverzicht.nl kunt u zien hoeveel pensioen u naar verwachting ontvangt.

Verhuizen na uw pensioen kan nog steeds

Veel mensen denken:

Nu ik met pensioen ben, krijg ik toch nooit meer een hypotheek.

Dat hoeft helemaal niet zo te zijn.

Misschien woont u nu in een huis van €600.000 met een hypotheek van €150.000 en wilt u naar een comfortabele woning van €450.000.

Bij verkoop komt dan veel overwaarde vrij.

Daardoor heeft u mogelijk maar een relatief kleine nieuwe hypotheek nodig.

Voor bepaalde situaties bestaat bovendien de Senioren Verhuisregeling van NHG.

Daarbij kan onder voorwaarden naar de werkelijke hypotheeklasten worden gekeken in plaats van uitsluitend naar de gebruikelijke theoretische annuïtaire maandlast.

Dat kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer de nieuwe woning vergelijkbare of lagere werkelijke woonlasten heeft.

Het is geen garantie dat iedere hypotheekaanvraag wordt goedgekeurd. De geldverstrekker beoordeelt altijd uw individuele situatie.

Uw partner krijgt later AOW dan u

Ook dat kan bij een hypotheek een rol spelen.

Stel:

Jan is 67 en krijgt AOW en pensioen.

Zijn vrouw Els is 63 en werkt nog.

Hun gezamenlijke inkomen verandert eerst wanneer Jan stopt met werken en vier jaar later opnieuw wanneer Els de AOW-leeftijd bereikt.

Zo'n tijdelijke tussenperiode kan een hypotheekberekening ingewikkelder maken.

Binnen NHG bestaat hiervoor de Tijdelijk Tekort regeling.

Onder voorwaarden kan bij stellen met verschillende AOW-data tijdens een tijdelijk inkomensgat worden gekeken naar de werkelijke hypotheeklasten. De regeling kan gelden voor een tijdelijke periode van maximaal tien jaar.

Heeft uw partner nog geen AOW? Lees dan ook onze uitgebreide uitleg over AOW als uw partner de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt.

Kunt u uw hypotheek na uw pensioen oversluiten?

Dat kan.

Maar oversluiten is in feite een nieuwe financiële beoordeling.

De nieuwe geldverstrekker kijkt naar uw inkomen, uw woningwaarde, de resterende hypotheekschuld en de maandlasten.

Heeft u een relatief kleine hypotheek en veel overwaarde? Dan kan er soms meer mogelijk zijn dan u op basis van uw pensioeninkomen zou verwachten.

Maar oversluiten is niet automatisch verstandig.

U kunt bijvoorbeeld te maken krijgen met:

• advieskosten;
• taxatiekosten;
• notariskosten;
• eventuele vergoeding voor vervroegd aflossen;
• andere hypotheekvoorwaarden;
• een nieuw rentepercentage.

Bereken daarom niet alleen hoeveel lager de rente wordt, maar hoeveel u onderaan de streep werkelijk bespaart.

Blijft de hypotheekrenteaftrek bestaan als u oversluit?

Dat kan.

Heeft u een hypotheek die oorspronkelijk vóór 1 januari 2013 is afgesloten en valt deze onder het overgangsrecht? Dan kan het bestaande recht op hypotheekrenteaftrek onder voorwaarden behouden blijven wanneer u oversluit.

De fiscale geschiedenis van de lening verdwijnt niet zomaar doordat u naar een andere bank gaat.

Leent u bij het oversluiten extra geld? Dan kunnen voor dat extra deel wel de nieuwere fiscale regels gelden.

Laat daarom vooraf vaststellen welk leningdeel onder welke fiscale regels valt.

Extra aflossen voordat u AOW krijgt: verstandig of niet?

Dat hangt af van uw situatie.

Stel dat u vlak voor uw pensioen:

• €100.000 spaargeld heeft;
• €80.000 hypotheek;
• 4% rente betaalt.

Dan kan de gedachte ontstaan:

Waarom lossen we de hypotheek niet gewoon helemaal af?

Dat heeft duidelijke voordelen.

Uw maandlast gaat omlaag en u bent minder afhankelijk van toekomstige rentestijgingen.

Maar gebruik niet automatisch al uw spaargeld.

Een hypotheekvrije woning met vrijwel geen geld op de bank voelt misschien prettig, maar geeft weinig financiële ruimte wanneer u onverwacht €20.000 nodig heeft voor bijvoorbeeld:

• een nieuwe auto;
• onderhoud aan het dak;
• een nieuwe badkamer;
• verduurzaming;
• hulp in huis;
• aanpassingen om comfortabel thuis te blijven wonen.

Uw geld zit na aflossing immers in de stenen.

Wanneer kan extra aflossen aantrekkelijk zijn?

Extra aflossen kan interessant zijn wanneer:

• u voldoende spaargeld overhoudt;
• uw hypotheekrente relatief hoog is;
• uw hypotheekrenteaftrek beperkt is;
• uw maandlasten na pensionering te hoog worden;
• u minder renterisico wilt;
• een aflossingsvrij leningdeel op termijn toch moet worden afgelost.

Maar bekijk eerst uw totale financiële plaatje.

Hoeveel spaargeld wilt u achter de hand houden?

Heeft u grote uitgaven gepland?

Wilt u uw woning de komende jaren aanpassen?

Heeft u kinderen aan wie u iets wilt schenken?

En hoeveel pensioeninkomen heeft u iedere maand?

Lees hierover ook hoeveel spaargeld u mag hebben met AOW.

Is hypotheekvrij wonen altijd voordeliger?

Niet automatisch.

Geen hypotheek betekent natuurlijk dat u geen hypotheekrente meer betaalt.

Maar ook iemand zonder hypotheek kan via het eigenwoningforfait nog met belasting over de eigen woning te maken krijgen.

Er bestaat hiervoor een aftrek voor mensen met geen of een kleine eigenwoningschuld, vaak bekend vanuit de vroegere Wet Hillen.

Deze aftrek wordt echter geleidelijk afgebouwd.

In 2026 wordt nog 71,867% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare eigenwoningkosten als aftrek gegeven.

Volledig hypotheekvrij wonen betekent dus niet automatisch dat uw eigen woning fiscaal helemaal niets meer kost.

Wat als uw rentevaste periode afloopt na uw pensioen?

Dit is een ander belangrijk moment.

Stel dat u nu 65 bent en nog een hypotheek van €180.000 heeft.

Uw rente is jarenlang 2% geweest, maar uw rentevaste periode eindigt wanneer u 69 bent.

Bij een nieuwe rente van bijvoorbeeld 4% stijgt de bruto rentelast over dat leningdeel aanzienlijk.

Bij €180.000 aflossingsvrij betekent:

2% rente: €300 per maand
4% rente: €600 per maand

Een verschil van €300 per maand.

Dat kan veel zwaarder wegen wanneer uw inkomen inmiddels bestaat uit AOW en pensioen.

Controleer daarom niet alleen de einddatum van uw hypotheek, maar óók:

wanneer eindigt mijn huidige rentevaste periode?

Heeft u veel overwaarde maar weinig inkomen?

Dit komt bij senioren regelmatig voor.

Uw huis kan bijvoorbeeld €550.000 waard zijn terwijl er nog maar €50.000 hypotheek op zit.

Op papier heeft u dan ongeveer €500.000 overwaarde.

Maar die €500.000 staat niet op uw bankrekening.

Wilt u in uw woning blijven, dan zijn er verschillende manieren om mogelijk een deel van die overwaarde beschikbaar te maken.

Denk aan:

• de bestaande hypotheek verhogen;
• een aanvullende hypotheek afsluiten;
• een verzilver- of opeethypotheek;
• bepaalde gemeentelijke financieringsregelingen;
• verkopen en naar een goedkopere woning verhuizen.

Welke mogelijkheid geschikt is, hangt sterk af van uw inkomen, leeftijd, woningwaarde en wensen.

Hoe werkt een opeethypotheek?

Bij een opeethypotheek, ook wel verzilverhypotheek genoemd, gebruikt u een deel van de overwaarde zonder uw huis direct te verkopen.

Het geld kan bijvoorbeeld worden uitgekeerd:

• als bedrag ineens;
• in maandelijkse bedragen;
• of als combinatie daarvan.

Bij sommige producten betaalt u de rente niet maandelijks. De rente wordt dan bij uw schuld opgeteld.

Dat klinkt comfortabel, omdat uw maandelijkse uitgaven niet stijgen.

Maar er gebeurt wel iets anders:

uw hypotheekschuld groeit.

En omdat er vervolgens ook rente kan worden berekend over eerder bijgeschreven rente, kan de schuld steeds sneller oplopen.

Uw overwaarde wordt daardoor kleiner.

Een verzilverhypotheek kan in bepaalde situaties nuttig zijn, maar is een financieel product met grote gevolgen op de lange termijn. Vergelijk daarom de voorwaarden en alternatieven zorgvuldig.

Overwaarde gebruiken om uw woning comfortabeler te maken

Overwaarde hoeft niet alleen gebruikt te worden als aanvulling op uw inkomen.

Misschien wilt u juist investeren in het huis waar u graag wilt blijven wonen.

Denk aan:

• een nieuwe badkamer;
• een slaapkamer beneden;
• betere isolatie;
• een traplift;
• bredere doorgangen;
• automatische deuren;
• betere verlichting;
• een aanbouw of gelijkvloerse uitbreiding.

Sommige woningverbeteringen kunt u financieren met een hypotheek of andere lening.

Bekijk ook ons overzicht met woningaanpassingen voor comfortabel en veilig thuis wonen.

Wilt u specifiek weten hoe u zo'n verbouwing kunt betalen? Lees dan ook hoe u woningaanpassingen kunt financieren.

Is rente over een nieuwe lening voor een verbouwing aftrekbaar?

Dat kan, maar er gelden voorwaarden.

Sluit u nu een nieuwe lening af voor verbetering of onderhoud van uw eigen woning? Dan moet een lening voor hypotheekrenteaftrek doorgaans voldoen aan de actuele aflossingsregels.

Voor nieuwe eigenwoningschulden vanaf 2013 betekent dat in de meeste gevallen dat de schuld ten minste annuïtair of lineair in maximaal dertig jaar wordt afgelost.

Daarnaast moet het geleende geld daadwerkelijk voor de eigen woning worden gebruikt.

Leent u bijvoorbeeld geld om:

• de badkamer te verbouwen;
• een aanbouw te plaatsen;
• het huis te verduurzamen;

dan kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn.

Leent u geld op uw woning en gebruikt u dat vervolgens voor een wereldreis of om uw kinderen geld te geven? Dan maakt de woning als onderpand de rente nog niet automatisch aftrekbaar.

Het doel van de lening is dus belangrijk.

Kunt u overwaarde opnemen als aanvulling op uw AOW?

Dat kan in bepaalde situaties.

Stel dat u:

• €1.600 AOW en pensioen per maand heeft;
• nauwelijks spaargeld heeft;
• wel €300.000 overwaarde in uw woning heeft.

Dan kunt u onderzoeken of een deel van de overwaarde beschikbaar gemaakt kan worden.

Maar overwaarde opnemen is geen extra AOW.

U leent in feite geld tegen de waarde van uw woning of u maakt vermogen vrij door te verkopen.

Daar staan kosten en risico's tegenover.

Bekijk daarom altijd:

1. hoeveel geld u werkelijk nodig heeft;
2. hoe lang u het nodig denkt te hebben;
3. hoeveel rente u betaalt;
4. of de schuld tijdens de looptijd groeit;
5. wat er gebeurt als u later wilt verhuizen;
6. wat er bij overlijden gebeurt;
7. hoeveel overwaarde uiteindelijk overblijft.

Heeft overwaarde invloed op uw gewone AOW?

Nee.

De gewone AOW kent geen vermogenstoets.

Het maakt voor uw gewone AOW dus niet uit of uw huis €250.000, €500.000 of €800.000 waard is.

Ook een grote overwaarde verlaagt uw gewone AOW niet.

Dat ligt anders bij bepaalde inkomensafhankelijke regelingen.

Ontvangt u bijvoorbeeld een AIO-aanvulling, dan gelden aparte regels rondom inkomen, vermogen en een eigen woning.

Lees hierover onze uitleg van de AIO-aanvulling in 2026.

U verkoopt uw huis met overwaarde: wordt uw AOW lager?

Nee.

Stel:

Uw woning wordt verkocht voor €500.000.

Er staat nog €100.000 hypotheek open.

Na aflossing van de hypotheek en eventuele verkoopkosten houdt u een groot bedrag over.

Uw gewone AOW wordt daardoor niet lager.

Maar zodra het geld daadwerkelijk tot uw vermogen gaat behoren, kan het wel gevolgen hebben voor andere zaken.

Denk aan:

• box 3;
• zorgtoeslag;
• huurtoeslag;
• AIO.

Meer hierover vindt u in ons artikel over AOW en spaargeld.

Let bij verhuizen op de bijleenregeling

Verkoopt u uw woning met overwaarde en koopt u daarna een andere koopwoning?

Dan kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling.

Een eenvoudig voorbeeld:

Uw oude woning wordt verkocht voor €500.000.

De eigenwoningschuld bedraagt €150.000.

Voor het voorbeeld laten we verkoopkosten buiten beschouwing.

Dan is er €350.000 overwaarde.

Koopt u daarna een woning van €450.000, dan kunt u niet automatisch over de volledige €450.000 een nieuwe hypotheek afsluiten waarvan alle rente aftrekbaar is.

Voor de fiscale berekening wordt verwacht dat u rekening houdt met de overwaarde uit de vorige woning.

Leent u toch meer, dan kan over een deel van de nieuwe hypotheek geen hypotheekrenteaftrek bestaan.

Dat is vooral relevant voor mensen die hun huidige grote woning verkopen, een andere woning kopen én een deel van de overwaarde vrij willen houden.

Wat gebeurt er als één van u overlijdt?

Heeft u samen een hypotheek? Dan verdient ook dit aandacht.

Het overlijden van een partner kan verschillende financiële gevolgen tegelijk hebben.

Het inkomen van de overleden partner valt weg.

Daartegenover kunnen bijvoorbeeld komen:

• partnerpensioen;
• een overlijdensrisicoverzekering;
• een hogere AOW voor de achterblijvende partner;
• andere nabestaandenvoorzieningen.

De hypotheek zelf verdwijnt niet automatisch.

Het is daarom verstandig om te weten of de achterblijvende partner de woning en hypotheek op één inkomen kan dragen.

Lees hierover ook ons uitgebreide artikel Partner overleden: hoeveel AOW krijgt u daarna?.

En als u uit elkaar gaat terwijl u AOW heeft?

Ook dan speelt de hypotheek vaak een grote rol.

Wil één van beiden in de woning blijven wonen? Dan moet worden bekeken of die persoon de woning en hypotheek zelfstandig kan financieren.

Dat kan lastiger zijn wanneer het inkomen voornamelijk uit AOW en pensioen bestaat.

Verkoop van de woning kan daarnaast gevolgen hebben voor de overwaarde en een eventuele nieuwe woning.

Meer hierover leest u in Scheiden met AOW: wat gebeurt er met uw inkomen, woning en pensioen?.

Welke hypotheekvorm heeft u eigenlijk?

Veel mensen weten hoeveel hypotheek ze ongeveer hebben, maar niet precies hoe de afzonderlijke leningdelen werken.

Dat is juist rond pensionering belangrijk.

Heeft u meerdere leningdelen? Bekijk ze afzonderlijk.

Een hypotheek kan bijvoorbeeld bestaan uit:

€75.000 annuïtair

• €100.000 aflossingsvrij
• €40.000 bankspaarhypotheek.

Dan kunnen voor ieder deel andere regels en aandachtspunten gelden.

Vijf jaartallen die u moet kennen

Pak uw hypotheekoverzicht erbij en zoek deze momenten op:

1. Uw AOW-datum

Wanneer verandert uw inkomen?

2. De AOW-datum van uw partner

Vooral belangrijk wanneer er enkele jaren leeftijdsverschil zijn.

3. Einde rentevaste periode

Kan uw rente daarna flink veranderen?

4. Einddatum hypotheek

Wat moet er met de resterende schuld gebeuren?

5. Einde hypotheekrenteaftrek

Vooral bij oudere hypotheken kan dit een andere datum zijn dan de einddatum van de lening.

Leg deze vijf momenten naast elkaar.

Dan ziet u veel sneller waar mogelijke risico's zitten.

Maak niet alleen een pensioenbegroting, maar een woonbegroting

Veel pensioenberekeningen beginnen met:

Hoeveel inkomen krijg ik straks?

Een minstens zo goede vraag is:

Hoeveel kost ons huis straks werkelijk per maand?

Neem daarin mee:

• hypotheekrente;
• aflossing;
• energiekosten;
• gemeentelijke belastingen;
• verzekeringen;
• onderhoud;
• eventuele Vereniging van Eigenaren;
• reservering voor groot onderhoud;
• mogelijke woningaanpassingen.

Een koopwoning zonder hoge hypotheek kan goedkoop lijken, maar een nieuw dak, schilderwerk of badkamer kan nog steeds duizenden euro's kosten.

Een financiële buffer blijft daarom belangrijk.

Checklist: hypotheek controleren voordat u AOW krijgt

Controleer bij voorkeur ruim vóór uw pensioen de volgende punten:

1. Hoeveel hypotheek staat er nog open?
Bekijk ieder leningdeel afzonderlijk.

2. Welke hypotheekvorm heeft u?
Vooral een aflossingsvrij deel verdient extra aandacht.

3. Wanneer loopt uw rentevaste periode af?
Bereken wat een hogere rente met uw maandlast zou doen.

4. Wanneer eindigt uw hypotheek?
Controleer wat er volgens het contract met de resterende schuld moet gebeuren.

5. Hoeveel inkomen krijgt u na pensionering?
Bekijk AOW, pensioen, lijfrente en eventuele andere inkomsten.

6. Hoeveel hypotheekrenteaftrek houdt u werkelijk over?
De netto kosten kunnen na de AOW-leeftijd veranderen.

7. Hoeveel spaargeld wilt u beschikbaar houden?
Los niet automatisch alles af wanneer dat uw financiële buffer vrijwel volledig opslokt.

8. Hoeveel overwaarde heeft uw woning?
Dat kan later extra mogelijkheden bieden.

9. Wilt u in dit huis blijven wonen?
Denk ook na over comfort en praktische bruikbaarheid voor de komende jaren.

10. Zijn grote woninguitgaven te verwachten?
Een badkamer, dak, verduurzaming of woningaanpassing kan invloed hebben op hoeveel geld u nu verstandig kunt aflossen.

Wanneer is het verstandig om actie te ondernemen?

U hoeft niet te wachten tot uw AOW daadwerkelijk ingaat.

Kijk vooral eerder naar uw hypotheek als:

• u binnen enkele jaren met pensioen gaat;
• uw hypotheek grotendeels aflossingsvrij is;
• de rentevaste periode binnenkort eindigt;
• uw hypotheek binnen tien jaar afloopt;
• uw inkomen na pensionering sterk daalt;
• uw partner aanzienlijk jonger is;
• u wilt verhuizen;
• u overwaarde wilt opnemen;
• u grote woningaanpassingen overweegt.

Hoe eerder u weet wat er aankomt, hoe meer keuzes u meestal nog heeft.

Tot slot

Een hypotheek na uw AOW-leeftijd is op zichzelf helemaal niet bijzonder.

U hoeft uw woning niet hypotheekvrij te hebben om prettig met pensioen te kunnen gaan. Veel belangrijker is dat de maandlast past bij het inkomen dat u straks werkelijk ontvangt.

Kijk daarbij verder dan het bedrag dat iedere maand naar de bank gaat.

Controleer ook uw hypotheekrenteaftrek, rentevaste periode, resterende looptijd, aflossingsvrije leningdelen en de hoeveelheid spaargeld en overwaarde die u heeft.

Soms is extra aflossen verstandig. Soms is juist een financiële buffer belangrijker. En soms blijkt dat verhuizen of het benutten van overwaarde nieuwe mogelijkheden geeft.

Het doel hoeft niet te zijn om koste wat kost zonder hypotheek te leven.

Het doel is dat uw woning ook de komende jaren comfortabel én financieel prettig blijft passen bij uw leven.