Huis verkopen en terughuren: uitleg, voor- en nadelen + ervaringen!

Wilt u graag aan de slag om uw huis toekomstbestendig te maken, maar heeft u niet direct de financiële ruimte om investeringen te kunnen doen? Dan kan uw huis verkopen en terughuren een optie voor u zijn. Maar hoe werkt dit precies en wat zijn hiervan de voor- en nadelen? Lees hierover alles in dit blog.

Waarom zou u een huis verkopen en terughuren?

Uw huis verkopen en terughuren doet u natuurlijk niet zomaar, maar in bepaalde gevallen kan dit een interessante optie zijn. Wanneer u uw huis verkoopt en zelf terug huurt, betekent dit simpelweg dat bijvoorbeeld de overwaarde van het huis op uw bankrekening komt te staan. Dit met wel een aantal voorwaarden natuurlijk. Dit geld kunt u vervolgens gebruiken voor verschillende doelen.

Bijvoorbeeld om een wereldreis te gaan maken of om alvast een deel van uw vermogen wil overdragen aan familie.  Ook kunt u het geld gebruiken om uw huidige woning aan te passen zodat het levensloopbestendig wordt. Dat kan mogelijk worden door uw huis te verkopen en dan terug te huren.

Huis verkopen en terughuren hoe werkt dat eigenlijk?

Denk als eerste goed na over wat u belangrijk vindt. Zo is het bijvoorbeeld handig om na te denken of u een huurcontract voor een bepaalde of een onbepaalde tijd wil afsluiten. Dit kan namelijk invloed hebben op de verkoopprijs van uw woning met de termijn waarop u in de woning blijft wonen. Een adviseur kunt u hiermee goed op weg helpen. Deze adviseur kunt u namelijk ondersteunen om de juiste keuzes te maken tijdens dit gehele proces. U kunt bijvoorbeeld bij verschillende makelaarskantoren een adviseur inschakelen. 

Samen met deze adviseur gaat u verschillende stappen doorlopen om uiteindelijk tot de juiste beslissingen te komen. Denk hierbij aan de strategie en een financieel plan, wat precies in het koopcontract en huurovereenkomst komt te staan en wat de risico’s en verzekeringen zijn tijdens het verkopen en terughuren van uw woning. 

De voor- en nadelen

Er zitten verschillende voor- en nadelen bij een huis verkopen en het terughuren hiervan.

Voordelen

•  U kunt in uw eigen huis kan blijven wonen en toch geld vrijspelen. En wilt u later toch nog verhuizen? Dat is mogelijk doordat u zelf bepaalt wanneer u het huurcontract opzegt. Wel is het belangrijk dat hier goede afspraken over zijn gemaakt met de opkoper.
• Doordat u uw huis verzilverd, komt er een hoop geld vrij. Deze kunt u bijvoorbeeld gebruiken voor uw pensioen of het aanpassen van uw woning.
• Veel onderhoud en dure reparaties van het huis zijn niet meer uw verantwoordelijkheid. Achterstallig onderhoud kan de opkoper ook voor zijn of haar rekening nemen, indien dit vooraf is besproken.
• Bepaalde belastingen vervallen, zoals de OZB (onroerendezaakbelasting).
• Het verkopen van uw huis gaat een stuk sneller, omdat er geen makelaar aan te pas hoeft te komen. (Tip: het is wel verstandig om uw woning ook zelf te laten taxeren, zodat objectiviteit geborgd is)
• Wanneer u uw huis verkoopt, zal de opkoper al het papierwerk moeten regelen.
• Tenslotte wordt u natuurlijk huurder van een huis. Dit betekent dat u beschermd wordt door de Nederlandse Huurwet. Wanneer er hulp, ondersteuning of bemiddeling nodig is, zal dit opgepakt worden via de Huurcommissie. 

Nadelen

• Wanneer u ervoor kiest om uw huis te verkopen en het vervolgens terug te huren levert dit meestal minder op dan traditioneel verkopen via de makelaar. Vaak krijgt u zo’n 80% van de marktwaarde.
• Uw kosten op het gebied van huur gaan omhoog. Het is een grote kans dat u meer gaat betalen dan met uw hypotheeklasten. Stel, u heeft uw woning geheel afbetaald en vervolgens gaat u uw huis huren. Dan gaan uw kosten uiteraard omhoog, aangezien u nu een huurprijs moet betalen. Deze huurprijs kan in overleg worden vastgesteld met de huurder en de verhuurder. Overigens hangt dit wel af van het type constructie die de opkoper hanteert.
• Het is mogelijk dat u vermogensbelasting moet gaan betalen, aangezien uw spaargeld toeneemt. 
• Een overwaarde van meer dan 100.000 euro? Dan is er een kleine kans dat u een negatieve rente aan de bank moet betalen over uw spaarsaldo. U kunt dit eventueel voorkomen door uw spaargeld bij meerdere banken onder te brengen (u maakt dan ook direct gebruik van de wettelijke bescherming door de Nederlandse depositogarantie van €100k per rekening. Hiermee is uw vermogen beschermd tegen faillisement van de bank). Momenteel is er gelukkig geen sprake meer van een negatieve rente.
• Een huis verkopen en huren kan invloed hebben op de hoogte van eventuele uitkeringen. 

Voor u is het natuurlijk een kwestie van de voor- en nadelen naast elkaar te zetten en wat het uiteindelijk voor u oplevert. Denk hier goed over na en laat u adviseren.

Een Voorbeeld

Jan gaat met pensioen en heeft zijn gehele hypotheek van 200.000 euro afgelost en hij wil nu de wereld zien. Jan heeft geen beleggingen of spaargeld, dus hij wil zijn woning gaan verzilveren. Hij gaat voor de ‘sale-and-leaseback’-constructie. Dit is een constructie waarbij u uw woning verkoopt inclusief de overwaarde en vervolgens huurt u uw woning weer terug. In dit geval zal de huur 5,5% van de verkoopopbrengst zijn. Wanneer de opkoper slechts 80% biedt van de marktwaarde op de woning is dat een bedrag van 160.000 euro. Nu heeft Jan flink wat geld op rekening, maar staan er wel kosten tegenover. Bij een bedrag van 160.000 euro komt er een huurbedrag van zo’n 730 euro tegenover te staan. Daar moet dus goed over nagedacht worden.

Video advies van Eigen Huis

Eigen Huis heeft een webinar gegeven over de verschillende manier om uw overwaarde te verzilveren waarbij ze ook de optie van het verkopen en terughuren bespraken. Bekijk hun advies hieronder.

De verschillende mogelijkheden uitgelicht

Er zijn verschillende mogelijkheden als het gaat om uw huis verkopen en terughuren. Zo kunt u bijvoorbeeld uw huis verkopen aan een investeerder, maar ook aan de bank of aan uw kind. Wij leggen hier de verschillende mogelijkheden voor u uit.

1. Huis verkopen aan een investeerder en meteen terughuren

Een van de mogelijkheden om uw huis te verkopen is het huis te verkopen aan een investeerder. In Nederland zijn er een aantal goede en gespecialiseerde investeringsmaatschappijen die alles weten over het aankopen en verhuren van huizen. Zoek voor uzelf goed uit met welke investeringsmaatschappij u in zee wilt gaan. De ene investeringsmaatschappij hanteert misschien weer andere regels dan de andere investeringsmaatschappij. Een nadeel kan bijvoorbeeld zijn dat een investeerder altijd rendement wil maken over uw woning. Dit is natuurlijk logisch, maar daardoor kan de prijs die de investeerder voor uw woning betaalt minder uitpakken dan bij een particulier. 

Zo zijn de investeringsmaatschappijen Woningen Verkopen en Mijn Behouden Huis ​​aanbieders waar u uw woning aan kunt verkopen. Bij Woningen Verkopen kunt u al binnen 14 dagen uw huis verkopen waarbij hun het gehele proces voor haar rekening nemen (van taxatie tot oplevering van de woning). U krijgt een vrijblijvend aanbod binnen 24 uur. Bij Woningen Verkopen is het mogelijk om uw woning terug te huren. Bij Mijn Behouden Huis gaat het net wat anders. Zij verzilveren uw woning lastenvrij. Dit houdt in dat wanneer u uw woning verkoopt en vervolgens wil terughuren mogelijk is zonder dat de maandlasten stijgen. Zij werken namelijk met een maandelijkse uitkering, zodat u uw geld weer voor andere doeleinden kan gebruiken.

2. Uw huis verkopen aan de bank en terughuren

Een andere optie is dat u uw huis verkoopt aan de bank en dan terug huurt. Het is alleen niet mogelijk om via de bank uw huis te verkopen en er vervolgens in te blijven wonen. Wel kan u het huis laten herfinancieren. Wanneer er sprake is van overwaarde op het huis, ontvangt u hiervan een deel. Het huis is dan nog steeds in uw bezit. Het verkopen van uw huis aan de bank en er dan erin blijven wonen is dus geen optie bij het verkopen aan de bank. 

3. Huis verkopen aan kind en terughuren

Een derde optie is om uw huis te verkopen aan uw kind en terug te huren. Dit kan een hele interessante manier zijn om uw huis te verkopen. Op deze manier blijft het huis binnen de familie. Natuurlijk is het hier ook belangrijk om goede afspraken onderling te maken. Een veelgemaakte fout is om dit niet te doen en dit kan naderhand voor problemen zorgen. Zorg dus voor een goed huurcontract als u uw huis verkoopt en terug huurt van uw kind. 

4. Huis verkopen en tijdelijk terughuren

Zo is het ook mogelijk om uw huis te verkopen en vervolgens het tijdelijk terug te huren. Door een van de mogelijkheden die we net hebben besproken toe te passen, kunt u uw huis verkopen en tijdelijk terug huren. Dit kan erg voordelig zijn in het geval dat u nog geen nieuwe woning hebt gevonden. Zo kunt u op uw gemak naar andere woningen kijken, terwijl u nog in uw huidige woning blijft zitten. Wanneer u een nieuwe woning op het oog heeft, kunt u direct een bod uitbrengen. Maar denk bijvoorbeeld ook aan het geval dat u met het beschikbare geld een nieuw huis wil bouwen of verbouwen. Een ideale oplossing, dus.

De aanbieders op een rij

Er zijn een aantal partijen die woningen opkopen en weer verhuren aan dezelfde persoon. Het is wel verstandig om de verschillen van deze aanbieders goed naast elkaar te leggen. We zetten er een aantal voor u op een rij:

• Behouden Huis
• Levius
• Thuisborg
• Woningverkopen.nl

Hoe zit het belasting technisch?

Erg interessant, maar hoe werkt dat met de belasting wanneer u uw huis verkoopt en terug huurt?

Wanneer u beslist om uw huis te verkopen en terug te huren, zal dit ook gevolgen hebben wat betreft de belasting. Zo is het mogelijk dat wanneer u uw huis verkocht heeft, dat u vermogensbelasting gaat betalen over uw spaargeld.  Dit zal waarschijnlijk niet heel veel zijn omdat u vanaf 2023 belasting gaat betalen over het reële rendement van uw vermogen. En aangezien u het geld waarschijnlijk niet gaat beleggen maar gebruiken voor bepaalde doeleinden, zal er geen rendement zijn.

Wanneer u uw huis verkoopt aan een van uw kinderen en dan dit huis terug wil huren, heeft dit ook invloed voor de belasting. Uw kind moet 8% overdrachtsbelasting betalen wanneer u zelf in het huis blijft wonen. Vanaf 1 januari 2023 wordt dit percentage ook nog eens verhoogd tot 10,1%. Daarnaast is het ook zo dat uw kind elk jaar Box 3 belasting moet gaan betalen over de overwaarde van het huis. Hier moet natuurlijk wel rekening mee worden gehouden bij het verkopen van uw huis aan uw kind. 

Wat zijn de alternatieven?

Er zijn verschillende alternatieven om geld vrij te spelen dat in uw huis zit. Naar de mening van onze financieel expert Paul van Rossum zijn deze opties in veel gevallen aantrekkelijker.

Zo kunt een een extra aflossingsvrije hypotheek nemen. De niet aftrekbare rentelasten hiervan zijn lager dan de nieuwe huur. Verder zijn er ook de zogenaamde opeethypotheken. Over deze constructie leest u meer in dit artikel. Verder zijn er ook andere oplossingen als u geld nodig heeft om uw woning aan te passen. Denk bijvoorbeeld aan de blijverslening.  Meer informatie hierover vind u hier.

Conclusie en ons advies

Al met al kunnen we concluderen dat een woning verkopen en terughuren een optie kan zijn wanneer u relatief veel geld nodig heeft voor bijvoorbeeld het aanpassen van uw huis.  Er zitten echter wel verschillende voor- en nadelen aan om uw huis te verkopen en terug te huren. Deze moet u goed naast elkaar leggen om zo tot een goede beslissing te komen. Ook is het verstandig om eerst naar andere mogelijkheden te kijken die we hierboven beschreven. Wij adviseren sowieso om een goede adviseur in de hand te nemen als u uw huis overweegt te verkopen en terug te huren omdat het een grote beslissing is met veel complexe haken en ogen. Zij kunnen u ook adviseren welke oplossing voor u het beste is.

Bronnen

Vereniging Eigen Huis

ANBO

Consumentenbond