Wat is een opeethypotheek, hoe werkt het en wat zijn de voor- en nadelen?

Onderwerp: Geldzaken, Financieren
Laatst geupdate: 4 november 2022
Carmen van Andel

De opeethypotheek, bent u er al bekend mee? Als u al lang in hetzelfde koophuis woont is de kans ontzettend groot – zeker in de huidige huizenmarkt – dat u veel overwaarde heeft. 

 

Hoewel, het zit natuurlijk vast in steen en u kunt er eigenlijk pas bij als u uw huis zou verkopen. En dat is nou net niet de bedoeling.

 

Het zou mooi zijn als u uw overwaarde zou kunnen opnemen om uw AOW aan te vullen of om aanpassingen te doen om uw woning levensloopbestendig te maken. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die ‘opeethypotheken’ verstrekken aan senioren. Hoe dat werkt en wat de voor- en nadelen er van zijn per aanbieder, leggen we u graag uit in dit artikel.

 

Dit artikel is inhoudelijk gecontroleerd door financieel adviseur Paul van Rossum.

 

Wat is een opeethypotheek?

 

Een opeethypotheek is een hypotheekvorm om de overwaarde van uw woning te verzilveren om zo uw inkomen aan te vullen of uw woning aan te passen. Voorwaarde hiervoor is dat u overwaarde heeft op uw koopwoning en de AOW-gerechtigde leeftijd bent gepasseerd. Uw leent dan het bedrag ter hoogte van uw overwaarde, waarbij het huis als onderpand dient.

Wat is een opeethypotheek

Hoe kan ik de overwaarde van mijn huis opnemen?

 

U kunt de overwaarde van uw huis opnemen op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door uw huidige hypotheek te verhogen of een extra hypotheek af te sluiten. Een andere optie is dus via een opeet- of overwaarde hypotheek. Dat is eigenlijk een gewone lening bij de bank met uw huis als onderpand. Het zit zo in elkaar:

 

    1. Uw overwaarde is de waarde van uw woning min uw nog openstaande hypotheekschuld
    2. De geldverstrekker leent u geld op basis van uw overwaarde, het huis is dan het onderpand
    3. Het maximumbedrag van de lening is een percentage van de huidige waarde van uw huis, eventueel minus nog openstaande hypotheekschuld
    4. De rente betaalt u nu niet per maand, maar wordt verrekend als uw huis wordt verkocht
    5. Uw maandlasten gaan niet omhoog
    6. Uw huis blijft in uw eigen bezit
    7. U kunt het bedrag maandelijks of in een keer opnemen

 

De overwaarde van uw huis kunt u gebruiken om uw inkomen of pensioen aan te vullen, een grote uitgave te kunnen doen of bijvoorbeeld een verbouwing te financieren. U blijft dus wel eigenaar van uw huis in tegenstelling tot bijvoorbeeld de regeling van Mijn Behouden Huis, die we hier later bespreken.

 

Maar wat is nou de beste optie voor u? We zetten het op een rij.

 

  • Heeft u voldoende inkomen? Dan kunt u het best een krediethypotheek of aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De kosten hiervoor zijn namelijk lager dan bij een opeethypotheek.
  • Heeft u een laag inkomen, bijv alleen AOW? Dan kan de opeethypotheek een goede optie zijn.
  • Als u de overwaarde puur wilt gaan gebruiken voor het levensloopbestendig maken van uw woning, dan is het ook verstandig om te informeren naar de blijversleningMeer informatie hierover vind u hier

Wat is mijn overwaarde?

 

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van uw woning en de (resterende) hoogte van uw hypotheek. Dit wordt ook wel eigenwoningreserve genoemd.

 

Als u heeft afgelost of als uw huizenprijs is gestegen, is de kans groot dat u overwaarde heeft opgebouwd. Deze overwaarde zit dan, zoals gezegd wordt, ‘vast in stenen’. Eigenlijk heeft u er pas iets aan als u uw huis zou verkopen. Maar dat is natuurlijk zonde! Daarom is de opeethypotheek als oplossing bedacht.

 

U kunt op twee manieren nagaan of uw woning overwaarde heeft:

  • U kunt kijken naar de WOZ-waarde van uw woning, deze vindt u in de WOZ- beschikking. De WOZ-waarde minus de hypotheekwaarde is uw overwaarde.
  • U kunt een taxatie laten uitvoeren door een onafhankelijke taxateur.

 

We hebben een voorbeeldberekening gemaakt voor de overwaarde: Stel, uw woning is nu € 210.000 waard en u heeft nog een hypotheekschuld van € 50.000. Dan heeft u dus een overwaarde van € 210.000 – € 50.000 = € 160.000.

Bij de verschillende banken kunt u die overwaarde opnemen. Hoeveel geld u kunt opnemen is afhankelijk van de voorwaarden van de banken. Bij de ABN Amro zou u bijvoorbeeld uitkomen op ruim € 65.000, als u alleen was en geboren in 1948.

Risico eigen huis opeten

 

Er zitten natuurlijk wel een risico aan het ‘opeten’ van uw eigen huis. De opeethypotheek is een lening, u zult dus rente moeten betalen. Omdat de bank meer risico loopt, is deze rente relatief hoog en niet aftrekbaar.

 

De voor- en nadelen van een opeethypotheek

 

Het heeft zowel voor- als nadelen om een overwaarde hypotheek af te sluiten. We hebben ze op een rijtje gezet.

  Voordelen overwaarde opnemen   Nadelen overwaarde opnemen
plus Maak uw vermogen los uit de stenen, zonder dat u uw huis hoeft te verkopen min De erfenis die u in de toekomst nalaat wordt lager
plus Gebruik de overwaarde van uw huis om uw woning toekomstbestendig te maken min Het rentepercentage wordt bij uw eventuele bestaande schuld opgeteld. Uw hypotheekschuld wordt dus groter en er kan een restschuld ontstaan
plus Gebruik uw overwaarde om uw (klein)kinderen financieel te ondersteunen min Als uw overwaarde ineens daalt of de rentepercentages stijgen, kan de lening eerder zijn afgelopen, omdat het maximale bedrag eerder wordt bereikt (dat is een percentage van de overwaarde, dus geldt: overwaarde daalt = maximale bedrag daalt)
plus Blijf eigenaar van uw huis min Ongeacht bij welke bank u de opeethypotheek afsluit, is het een dure regeling
plus Uw maandlasten blijven gelijk
plus U hoeft pas af te lossen als u uw huis verkoopt

Bekijk ook de video van Radar over de voor- en nadelen van de opeethypotheken.

 

Wanneer een opeethypotheek afsluiten?

 

Zoals u in de bovenstaande tabel heeft kunnen lezen, zitten er wel een aantal nadelen aan een opeethypotheek. In sommige gevallen is een opeethypotheek niet voor u geschikt. Het is daarom verstandig om altijd met een onafhankelijke financieel adviseur te gaan praten.

 

  • Heeft u voldoende inkomen? Dan zijn een krediethypotheek of een aflossingsvrije hypotheek meestal beter geschikt
  • Wilt u de overwaarde gebruiken voor aanpassingen aan uw woning? Zoals voor het verduurzamen (bijvoorbeeld met zonnepanelen) of levensloopbestendig maken? Dan zijn er in sommige gemeentes ook andere opties: een blijverslening of verzilverlening van het stimuleringsfonds volkshuisvesting.
  • In plaats van een opeethypotheek kan een lening kan ook interessant zijn. Bijvoorbeeld als u en uw huwelijkspartner beide alleen AOW-uitkering hebben, kunt u samen op dit moment ook gemakkelijk ongeveer €95,000- aflossingsvrij lenen. Hierbij komen maandlasten van ongeveer €118,75. Dit is een box 3 lening waar de rente niet aftrekbaar is.

 

Heeft u een laag (pensioen)inkomen of bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering? En heeft u een overwaarde op uw woning? Dan is een opeethypotheek in principe een goede overweging.

    Bij wie kunt u een opeethypotheek afsluiten?

     

    Op dit moment zijn er meerdere banken bij wie u een opeethypotheek kunt afsluiten: O.a. bij de Rabobank,  ABN Amro en Florius. Voor een snel overzicht hebben we verschillende verstrekkers met elkaar vergeleken, maar het is belangrijk om u heel goed te laten adviseren door een onafhankelijk adviseur voor u iets afsluit. Uiteraard moet u wel betalen voor het hypotheekadvies, het kost afhankelijk van de complexiteit en de adviseur tussen de 1300 en 3500 euro.

     

     

    ABN Amro Overwaarde Hypotheek

     

    Opeethypotheek Rabobank (Keuzeplus hypotheek)

    plus

    Onder voorwaarden voorkomt u een restschuld

    plus Variabele rente 
    plus Ook over te sluiten als u nog een hypotheek heeft lopen (ongeacht bij wie). Hierdoor betaald u mogelijk een vergoeding om vervroegd af te lossen bij uw huidige hypotheekvertrekker min Maximaal leenbedrag is 67,5% van de marktwaarde van uw huis, daar worden
    eventuele hypotheeklasten nog van afgetrokken
    min Vanaf AOW-Leeftijd

     

     

     

    Florius Verzilver Hypotheek

      SocioHypotheek
    plus

    Vanaf 60-plus

    plus
    Mogelijk naast bestaande hypotheek elders, zonder eerste hypotheek aan te passen/af te lossen.
    plus

    Onder voorwaarden voorkomt u een restschuld

    plus Gepersonaliseerd uitbetalingsschema. Er kan gekozen worden voor zowel periodieke als eenmalige opname(n) of een combinatie van beiden. 
    plus

    Kan ook als u nog een hypotheek heeft: u sluit dan via Florius naast de Verzilver Hypotheek een hypotheek af om de oude af te lossen

    plus Uw woning blijf uw eigendom. U mag zolang in uw woning blijven wonen totdat u zelf anders besluit. 
    min

    U kunt een maximum van 54,4% van uw overwaarde lenen

    plus Restschuldgarantie

     

    min Vanaf 65-plus

     

    min
    U kunt maximaal 60% van de waarde van uw woning verzilveren.

     

     

     

    Overwaarde verzilveren via Behouden Huis

    Een andere optie is verzilveren van uw overwaarde via Behouden Huis.

     

    Behouden Huis koopt de woning van de klant. De levering is wel uitgesteld. In plaats van een bedrag in één keer, krijgt de verkoper een langlopende maandelijkse uitkering. En daarbij mag hij of zij in het huis blijven wonen, zónder huur te betalen.

     

    U komt in aanmerking voor Behouden Huis als u voldoet aan de volgende punten:

    • Minimale leeftijd
      Als u alleen in de woning woont, dient u minimaal 65 jaar te zijn. Als u samenwonend bent, dient u beiden ouder dan 68 jaar te zijn.
    • Minimale overwaarde
      U dient een overwaarde van minimaal € 125.000 euro te hebben.
    • Maximale hypotheek/WOZ-waarde
      De waarde van uw hypotheek of WOZ-waarde van uw woning mag niet groter zijn dan 45%.

     

    Zit er een addertje onder het gras?

    Natuurlijk heeft Behouden Huis een verdienmodel. De klant krijgt een maandelijkse uitkering, maar moet genoegen nemen met een opbrengst van 80 tot 90 procent van de verkoopwaarde van de woning. Dat verschil kan in de huidige woningmarkt dus flink oplopen. Dat geld loopt u, of uw erfgenamen mis. Het verschil en de mogelijke waardestijging is de winst voor het bedrijf.
     
    Pas als de bewoner overlijdt of verhuist, kan Behouden Huis over de woning beschikken. U kunt dus niet worden uitgezet.

    Conclusie

     

    Kortom, het is zeker mogelijk om te profiteren van het vermogen dat u heeft opgebouwd met uw koophuis. Of het echter de beste oplossing is, is aan u!

    Schrijf u hieronder in voor onze wekelijkse nieuwsbrief!

     

    Elke vrijdag het beste van Langer Thuis in Huis, direct in uw inbox. Uitschrijven kan altijd in één klik. Welkom!

    Wekelijks de beste tips en adviezen in uw mail?

     

    Schrijf u in voor onze nieuwsbrief! U ontvangt dan wekelijks een mail waarin we u tips en advies geven om gezellig en veilig in uw eigen huis te blijven wonen. 

     

    Daarnaast ontvangt u nu gratis ons E-book over vergoedingen voor hulpmiddelen. De link hiervoor krijgt u per mail toegestuurd.

     

    Wat is een opeethypotheek, hoe werkt het en wat zijn de voor- en nadelen?