Alles over de opeethypotheek + vergelijk van de aanbieders

De opeethypotheek, bent u er al bekend mee? Als u al lang in hetzelfde koophuis woont is de kans ontzettend groot – zeker in de huidige huizenmarkt – dat u een overwaarde heeft op uw hypotheek. 

Het is mogelijk om uw overwaarde op te nemen om uw AOW aan te vullen of om aanpassingen te doen om uw woning levensloopbestendig te maken. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die ‘opeethypotheken’ verstrekken. Hoe dat werkt en wat de voor- en nadelen er van zijn per aanbieder, leggen we u graag uit in dit artikel.

Dit artikel is inhoudelijk gecontroleerd door financieel adviseur Paul van Rossum.

[lwptoc]

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is een hypotheekvorm om de overwaarde van uw woning te verzilveren om zo uw inkomen aan te vullen of uw woning aan te passen. Voorwaarde hiervoor is dat u overwaarde heeft op uw koopwoning en de AOW-gerechtigde leeftijd bent gepasseerd. Uw leent dan het bedrag ter hoogte van uw overwaarde, waarbij het huis als onderpand dient. Het wordt ook wel verzilverhypotheek of overwaardehypotheek genoemd.

Hoe kan ik de overwaarde van mijn huis opnemen?

U kunt de overwaarde van uw huis opnemen op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door uw huidige hypotheek te verhogen of een extra hypotheek af te sluiten. Een andere optie is dus via een opeet- of overwaarde hypotheek. Dat is eigenlijk een gewone lening bij de bank met uw huis als onderpand. Het zit zo in elkaar:

1. 1. Uw overwaarde is de waarde van uw woning min uw nog openstaande hypotheekschuld
   2. De geldverstrekker leent u geld op basis van uw overwaarde, het huis is dan het onderpand
   3. Het maximumbedrag van de lening is een percentage van de huidige waarde van uw huis, eventueel minus nog openstaande hypotheekschuld
   4. De rente betaalt u nu niet per maand, maar wordt verrekend als uw huis wordt verkocht
   5. Uw maandlasten gaan niet omhoog
   6. Uw huis blijft in uw eigen bezit
   7. U kunt het bedrag maandelijks of in een keer opnemen

De overwaarde van uw huis kunt u gebruiken om uw inkomen of pensioen aan te vullen, een grote uitgave te kunnen doen of bijvoorbeeld een verbouwing te financieren. U blijft dus wel eigenaar van uw huis in tegenstelling tot bijvoorbeeld de regeling van Mijn Behouden Huis, die we hier later bespreken.

Maar wat is nou de beste optie voor u? We zetten het op een rij.

• Heeft u voldoende inkomen? Dan kunt u het best een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De kosten hiervoor zijn namelijk lager dan bij een opeethypotheek.
• Heeft u een laag inkomen, bijvoorbeeld alleen AOW? Dan kan de opeethypotheek een goede optie zijn.
• Als u de overwaarde puur wilt gaan gebruiken voor het levensloopbestendig maken van uw woning, dan is het ook verstandig om te informeren naar de blijverslening. Meer informatie hierover vind u hier.

Wat is mijn overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige waarde van uw woning en de (resterende) hoogte van uw hypotheek. Dit wordt ook wel eigenwoningreserve genoemd.

Als u heeft afgelost of als uw huizenprijs is gestegen, is de kans groot dat u overwaarde heeft opgebouwd. Deze overwaarde zit dan, zoals gezegd wordt, ‘vast in stenen’. Eigenlijk heeft u er pas iets aan als u uw huis zou verkopen. Maar dat is natuurlijk zonde! Daarom is de opeethypotheek als oplossing bedacht.

U kunt op twee manieren nagaan of uw woning overwaarde heeft:

• U kunt kijken naar de WOZ-waarde van uw woning, deze vindt u in de WOZ- beschikking. De WOZ-waarde minus de hypotheekwaarde is uw overwaarde.
• U kunt een taxatie laten uitvoeren door een onafhankelijke taxateur.

We hebben een voorbeeldberekening gemaakt voor de overwaarde: Stel, uw woning is nu € 210.000 waard en u heeft nog een hypotheekschuld van € 50.000. Dan heeft u dus een overwaarde van € 210.000 – € 50.000 = € 160.000.

Bij de verschillende banken kunt u die overwaarde opnemen. Hoeveel geld u kunt opnemen is afhankelijk van de voorwaarden van de banken. Bij de ABN Amro zou u bijvoorbeeld uitkomen op ruim € 65.000, als u alleen was en geboren in 1948.

Risico eigen huis opeten

Er zitten natuurlijk wel een risico aan het ‘opeten’ van uw eigen huis. De opeethypotheek is een lening, u zult dus rente moeten betalen. Omdat de bank meer risico loopt, is deze rente relatief hoog en niet aftrekbaar. De rente hoeft u niet direct te betalen maar wordt opgeteld bij uw restschuld.

[the_ad_group id=”173″]

De voor- en nadelen van een opeethypotheek

Het heeft zowel voor- als nadelen om een overwaarde hypotheek af te sluiten. We hebben ze op een rijtje gezet.

	Voordelen overwaarde opnemen		Nadelen overwaarde opnemen
	Maak uw vermogen los uit de stenen, zonder dat u uw huis hoeft te verkopen		De erfenis die u in de toekomst nalaat wordt lager
	Gebruik de overwaarde van uw huis om uw woning toekomstbestendig te maken		Het rentepercentage wordt bij uw eventuele bestaande schuld opgeteld. Uw hypotheekschuld wordt dus groter en er kan een restschuld ontstaan
	Gebruik uw overwaarde om uw (klein)kinderen financieel te ondersteunen		Als uw overwaarde ineens daalt of de rentepercentages stijgen, kan de lening eerder zijn afgelopen, omdat het maximale bedrag eerder wordt bereikt (dat is een percentage van de overwaarde, dus geldt: overwaarde daalt = maximale bedrag daalt)
	Blijf eigenaar van uw huis		Ongeacht bij welke bank u de opeethypotheek afsluit, is het een dure regeling
	Uw maandlasten blijven gelijk
	U hoeft pas af te lossen als u uw huis verkoopt

Bekijk ook de video van Radar over de voor- en nadelen van de opeethypotheken.

Wanneer een opeethypotheek afsluiten?

Zoals u in de bovenstaande tabel heeft kunnen lezen, zitten er wel een aantal nadelen aan een opeethypotheek. In sommige gevallen is een opeethypotheek niet voor u geschikt. Het is daarom verstandig om altijd met een onafhankelijke financieel adviseur te gaan praten.

• Heeft u voldoende inkomen? Dan zijn een krediethypotheek of een aflossingsvrije hypotheek meestal beter geschikt
• Wilt u de overwaarde gebruiken voor aanpassingen aan uw woning? Zoals voor het verduurzamen (bijvoorbeeld met zonnepanelen) of levensloopbestendig maken? Dan zijn er in sommige gemeentes ook andere opties: een blijverslening of verzilverlening van het stimuleringsfonds volkshuisvesting.
• In plaats van een opeethypotheek kan een lening kan ook interessant zijn. Bijvoorbeeld als u en uw huwelijkspartner beide alleen AOW-uitkering hebben, kunt u samen op dit moment ook gemakkelijk ongeveer €95,000- aflossingsvrij lenen. Hierbij komen maandlasten van ongeveer €118,75. Dit is een box 3 lening waar de rente niet aftrekbaar is.

Heeft u een laag (pensioen)inkomen of bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering? En heeft u een overwaarde op uw woning? Dan is een opeethypotheek in principe een goede overweging.

Bij wie kunt u een opeethypotheek afsluiten?

Op dit moment zijn er meerdere banken bij wie u een opeethypotheek kunt afsluiten: O.a. bij de Onderlinge ‘s-Gravenhage,  ABN Amro en Florius. Voor een snel overzicht hebben we verschillende verstrekkers met elkaar vergeleken, maar het is belangrijk om u heel goed te laten adviseren door een onafhankelijk adviseur voor u iets afsluit. Uiteraard moet u wel betalen voor het hypotheekadvies. De kosten hiervoor zijn afhankelijk van de complexiteit en de adviseur, en liggen ongeveer tussen de 1300 en 3500 euro.

ABN Amro Overwaarde Hypotheek

• Eenmalige uitkering of een maandelijkse uitkering met een looptijd van maximaal 20 jaar
• Mogelijk om bestaande hypotheek over te sluiten. Wel verplicht vervroegd aflossen met mogelijk boete
• Minimale leeftijd 62 jaar
• Er is een restschuldgarantie (u hoeft niet te verhuizen als de schuld hoger wordt dan de waarde van de woning)

Rente

• Keuze uit 3 rentevaste periodes: 10, 15 of 20 jaar

• Eenmalige opname rente 15 jaar 5,79%. 
  Periodieke opname rente 15 jaar 6,39%. 
  Exclusief duurzaamheidskorting van minimaal 0,10% bij label B of hoger.

Meer info over ABN Amro Overwaarde Hypotheek >

Onderlinge ’s-Gravenhage ZilverHuis Hypotheek

• Eenmalige uitkering, een maandelijkse uitkering of een combinatie
• Mogelijk met een bestaande hypotheek van maximaal €40.000. (De andere hypotheekaanbieder dient toestemming te verlenen voor het afsluiten van de ZilverHuis Hypotheek)
• Mogelijk vanaf de AOW-leeftijd
• Restschuldgarantie (u hoeft niet te verhuizen als de schuld hoger wordt dan de waarde van de woning)

Rente

• Het rentepercentage staat levenslang vast en wordt tussentijds niet aangepast

• Eenmalige opname rente gehele looptijd 4,9%. 
  Periodieke opname rente gehele looptijd 5,5%. 

Meer info over Onderlinge ’s-Gravenhage ZilverHuis Hypotheek >

Florius Verzilver Hypotheek

• Eenmalige uitkering, een maandelijkse uitkering of een combinatie
• Kan ook als u nog een hypotheek heeft: u sluit dan via Florius naast de Verzilver Hypotheek een hypotheek af om de oude af te lossen
• Vanaf 60-plus
• U kunt een maximum van 54,4% van uw overwaarde lenen
• Restschuldgarantie

Rente

• Het rentepercentage staat levenslang vast en wordt tussentijds niet aangepast

• Eenmalige opname rente gehele looptijd 6,32%. 
  Periodieke opname rente gehele looptijd 6,32%. 
  Exclusief duurzaamheidskorting van 0,10% bij label A of hoger.

Meer info over Florius Verzilver Hypotheek > 

SocioHypotheek

• Eenmalige uitkering, een jaarlijkse uitkering of een combinatie. Een maandelijkse uitkering is niet mogelijk 
• Mogelijk vanaf 65 jaar
• Restschuldgarantie
• U kunt maximaal 60% van de waarde van uw woning verzilveren.

Rente

• Keuze uit 3 rentevaste periodes: 5, 10 of 15 jaar

• Eenmalige opname rente 15 jaar 5,57% bij eerste hypotheek. En 6,37% bij aanhouden hypotheek elders. 

• Periodieke opname rente 15 jaar 5,57% bij eerste hypotheek. En 6,37% bij aanhouden hypotheek elders. 

Meer info over Sociohypotheek >

Alternatief: Uw huis verkopen en terughuren

Er zijn ook constructies waarbij een partij de woning koopt en deze vervolgens gehuurd wordt. In plaats van een bedrag in één keer, krijgt de verkoper een langlopende maandelijkse uitkering. En daarbij mag hij of zij in het huis blijven wonen, zónder huur te betalen.

U komt in aanmerking als u voldoet aan de volgende punten:

• Minimale leeftijd
  Als u alleen in de woning woont, dient u minimaal 65 jaar te zijn. Als u samenwonend bent, dient u beiden ouder dan 68 jaar te zijn.
• Minimale overwaarde
  U dient een overwaarde van minimaal € 125.000 euro te hebben.
• Maximale hypotheek/WOZ-waarde
  De waarde van uw hypotheek of WOZ-waarde van uw woning mag niet groter zijn dan 45%.

Zit er een addertje onder het gras?

Natuurlijk zit hier ook een verdienmodel aan vast. De klant krijgt een maandelijkse uitkering, maar moet genoegen nemen met een opbrengst van 80 tot 90 procent van de verkoopwaarde van de woning. Dat verschil kan in de huidige woningmarkt dus flink oplopen. Dat geld loopt u, of uw erfgenamen mis. Het verschil en de mogelijke waardestijging is de winst voor het bedrijf.
 
Pas als de bewoner overlijdt of verhuist, kan de partij over de woning beschikken. U kunt dus niet worden uitgezet.

Lees hier meer over deze constructie

Conclusie

Kortom, het is zeker mogelijk om te profiteren van het vermogen dat u heeft opgebouwd met uw koophuis. Of het echter de beste oplossing is, is aan u!