Een andere woning kopen na uw 55e of na uw pensioen? Vanaf 1 januari 2027 veranderen de hypotheekregels. De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gaat omhoog naar € 500.000 en voor veel huishoudens worden de leennormen iets ruimer. Ook komen er nieuwe afspraken over verduurzaming en funderingsproblemen. Maar wat betekent dit als u uw huidige woning wilt verkopen en bijvoorbeeld gelijkvloers wilt gaan wonen?
Misschien woont u al jaren prettig in uw huis, maar wilt u graag wat minder trappen, een kleinere tuin of een woning dichter bij winkels en voorzieningen. Dan is niet alleen de verkoopprijs van uw huidige huis belangrijk. Ook de mogelijkheden voor een nieuwe hypotheek tellen mee. Juist op dat punt verandert er in 2027 het nodige.
Stand van zaken: 6 november 2026. De nieuwe NHG-voorwaarden gaan gelden voor bindende hypotheekaanbiedingen vanaf 1 januari 2027. De nieuwe leennormen zijn op 2 november 2026 door de overheid bekendgemaakt.
NHG-grens stijgt in 2027 van € 470.000 naar € 500.000
De belangrijkste verandering is de hogere grens voor Nationale Hypotheek Garantie. Met NHG kunt u bij bepaalde financiële problemen ondersteuning krijgen en bieden geldverstrekkers vaak een gunstiger hypotheekrente.
Onderdeel | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
Gewone NHG-grens | € 470.000 | € 500.000 |
NHG-grens met energiebesparende maatregelen | € 498.200 | € 530.000 |
Eenmalige NHG-bijdrage | 0,4% | 0,4% |
De verhoging van € 30.000 betekent dat meer woningen binnen de NHG-regeling kunnen vallen. De hogere grens van € 530.000 geldt alleen als aan de voorwaarden voor het meefinancieren van energiebesparende maatregelen wordt voldaan.
Let op: de NHG-grens is niet het bedrag dat u automatisch kunt lenen. Hoeveel hypotheek u daadwerkelijk krijgt, hangt onder meer af van uw inkomen, de rente, uw bestaande schulden, de woningwaarde en de voorwaarden van de geldverstrekker.
Beste bloeddrukmeter 5 modellen vergeleken 
Beste loopbanden Comfortabel thuis bewegen 
Beste senioren tablets Eenvoudig en overzichtelijk 
Beste boodschappentrolley Gemakkelijk boodschappen doen Een woning van € 485.000? In 2027 kan NHG ineens wel mogelijk zijn
Een eenvoudig voorbeeld laat zien wat er verandert.
Stel dat u een comfortabele, gelijkvloerse woning vindt met een aankoopprijs én getaxeerde marktwaarde van € 485.000.
In 2026 ligt die waarde boven de gewone NHG-grens van € 470.000. Vanaf 2027 valt dezelfde woning binnen de nieuwe grens van € 500.000.
Dat kan interessant zijn als u een nieuwe hypotheek nodig heeft. U moet uiteraard nog wel aan alle overige voorwaarden voldoen. Ook eventuele verbouwingskosten en de manier waarop u de woning financiert, kunnen invloed hebben op de beoordeling.
Voor mensen met overwaarde is dit extra relevant. U kunt immers een woning van € 485.000 kopen terwijl u, dankzij de opbrengst van uw oude huis, maar een veel kleiner hypotheekbedrag nodig heeft.
Wat levert een hypotheek met NHG op en wat kost het?
NHG is vooral een financieel vangnet. Komt u door ingrijpende omstandigheden in betalingsproblemen, dan kunnen uw geldverstrekker en NHG zoeken naar een oplossing om de woning te behouden.
Wanneer verkoop onvermijdelijk is en er een restschuld overblijft, kan die onder strikte voorwaarden worden kwijtgescholden. Dat gebeurt niet automatisch.
Daarnaast bieden veel geldverstrekkers een lagere rente bij een hypotheek met NHG. Hoe groot dat voordeel is, verschilt per hypotheekaanbieder en situatie.
Daar staat een eenmalige bijdrage tegenover van 0,4% van het hypotheekbedrag.
Bij een lening van € 200.000 is dat € 800. Bij een hypotheek van € 300.000 betaalt u € 1.200.
Laat daarom de totale kosten en de mogelijke rentebesparing naast elkaar zetten, in plaats van uitsluitend naar de rente te kijken.
Leennormen 2027: iets meer ruimte, maar niet voor iedereen
Er verandert nog iets. De overheid heeft op 2 november de leennormen voor 2027 bekendgemaakt.
Naar verwachting kunnen bijna alle huishoudens iets meer lenen. Dat komt deels door aanpassingen in de normen en deels door de verwachte inkomensgroei.
Het Centraal Planbureau rekent voor 2027 met een gemiddelde inkomensgroei van 3,7%.
Dat betekent niet dat uw eigen inkomen automatisch met 3,7% stijgt, en zeker niet dat iedereen na pensionering meer kan lenen.
De uitkomst hangt af van uw persoonlijke inkomen, de hypotheekrente en andere financiële verplichtingen. Een stijgende hypotheekrente kan de extra leenruimte bovendien deels of helemaal tenietdoen.
Ook uw toekomstige pensioeninkomen telt mee
Wilt u nog vóór uw pensioen verhuizen, dan kijkt de bank niet alleen naar het salaris van vandaag.
Als de AOW-leeftijd dichterbij komt, wordt ook het toekomstige pensioeninkomen belangrijk. Binnen de NHG-regels wordt vanaf 57 jaar rekening gehouden met dat inkomen.
Heeft u al AOW en aanvullend pensioen, dan kunnen deze inkomsten worden meegenomen bij de hypotheekbeoordeling.
Het kan dus nog steeds mogelijk zijn om te verhuizen of een hypotheek af te sluiten. Maar de hogere NHG-grens verandert niets aan de verplichting om de maandlasten verantwoord te kunnen betalen.
Lees ook onze uitgebreide uitleg over AOW, pensioen en uw hypotheek.
Veel overwaarde en kleiner wonen: zo kan het uitpakken
Stel dat uw huidige woning € 550.000 waard is en er nog € 150.000 hypotheek openstaat.
Als u de woning voor die prijs verkoopt, is de overwaarde vóór verkoopkosten ongeveer € 400.000.
U ziet een appartement met lift en balkon voor € 480.000.
Als u de volledige overwaarde in de aankoop steekt, blijft er in dit vereenvoudigde voorbeeld ongeveer € 80.000 te financieren.
Daar komen onder andere aankoop- en verkoopkosten bij. Ook de eventuele bijleenregeling en uw hypotheekvoorwaarden verdienen aandacht.
Bij een aankoopprijs en getaxeerde marktwaarde van € 480.000 valt die woning in 2026 niet onder de gewone NHG-grens. In 2027 kan dat wél.
Dat maakt het interessant om bij uw hypotheekadviseur te informeren naar een berekening met de nieuwe regels.
De Senioren Verhuisregeling kan daarnaast helpen
Voor huiseigenaren die nu of binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereiken, bestaat al langer de Senioren Verhuisregeling van NHG. Deze is dus niet nieuw in 2027.
Onder voorwaarden kan bij een verhuizing van de ene koopwoning naar de andere worden gekeken naar de werkelijke hypotheeklasten.
Dat kan een verschil maken wanneer de nieuwe maandlasten gelijk blijven of lager zijn, maar een standaardtoets toch te streng uitvalt.
Aan de regeling zijn aanvullende voorwaarden verbonden, waaronder in beginsel een lange rentevaste periode.
Ook met veel overwaarde kan het verstandig zijn dit te laten berekenen. Overwaarde alleen garandeert namelijk geen nieuwe hypotheek.
Lees ook onze uitleg over overwaarde benutten met een bescheiden inkomen.
Nieuw in 2027: verduurzaming bij woningen met energielabel E, F of G
Koopt u een grondgebonden woning met energielabel E, F of G en sluit u een hypotheek met NHG af?
Dan wordt vanaf 2027 standaard gekeken naar € 20.000 extra financiering voor energiebesparende maatregelen. Bijvoorbeeld voor isolatie of andere toegestane verduurzaming.
Dat is geen subsidie en ook geen gratis bedrag. Het gaat om een lening die u moet kunnen dragen.
Als € 20.000 niet volledig binnen de leenregels past, kan een lager bedrag gelden. U kunt er bovendien bewust voor kiezen dit extra bedrag niet te lenen.
Voor appartementen geldt deze nieuwe standaard niet.
Kiest u wel voor het budget, dan krijgt u in beginsel twee jaar om het aan toegestane maatregelen te besteden. Wat u niet gebruikt, wordt volgens de NHG-voorwaarden afgelost op de hypotheek.
Voor wie een wat oudere woning koopt en deze meteen comfortabeler wil maken, kan het prettig zijn dat verduurzaming direct bij het hypotheekgesprek wordt besproken.
Denk aan een warmer huis in de winter en minder tocht. Kijk wel goed of de maatregelen passen bij de woning en uw budget.
Ook nieuw: strengere controle bij mogelijk funderingsproblemen
Niet alle aanpassingen maken lenen gemakkelijker.
Vanaf 2027 gelden ook nieuwe NHG-regels voor woningen met een verhoogd risico op funderingsproblemen.
Bij een hoog risico moeten geldverstrekkers rekening houden met de verwachte herstelkosten. In bepaalde risicoklassen is aanvullend onderzoek nodig.
Dat kan ervoor zorgen dat u voor een specifieke woning minder kunt lenen dan u vooraf dacht.
Het voordeel is dat eventuele grote herstelkosten eerder zichtbaar worden, voordat u de koop en financiering rondmaakt.
Koopt u een oudere woning, vraag dan niet alleen naar het energielabel, maar ook naar de fundering en eventuele onderzoeken die al zijn uitgevoerd.
Wanneer gelden de nieuwe hypotheekregels precies?
De nieuwe NHG-grens en voorwaarden zijn van toepassing op hypotheken waarvoor vanaf 1 januari 2027 een bindend hypotheekaanbod wordt uitgebracht.
De datum waarop u uiteindelijk bij de notaris tekent, is hiervoor niet bepalend.
Bent u nu al bezig met de aankoop van een woning die net boven de grens van 2026 ligt?
Bespreek dan met uw adviseur welke regels op uw aanvraag van toepassing zijn. Wacht niet op eigen initiatief met financiële afspraken zonder eerst de risico's en termijnen van de koopovereenkomst te bespreken.
Wat kunt u nu controleren als u in 2027 wilt verhuizen?
- Bereken uw eigen budget. Kijk naar uw verwachte verkoopopbrengst, hypotheekschuld, pensioeninkomen en de kosten van het nieuwe huis.
- Vraag naar NHG. Controleer of de woning in 2027 binnen de nieuwe grens valt en of de eventuele rentekorting opweegt tegen de eenmalige bijdrage.
- Laat de Senioren Verhuisregeling beoordelen. Dit kan extra mogelijkheden bieden als u nu of binnen tien jaar AOW krijgt en naar een woning met gelijkblijvende of lagere woonlasten verhuist.
- Bekijk de woning zelf kritisch. Vraag naar het energielabel, de onderhoudsstaat en eventuele funderingsrisico's. Een betaalbare aankoopprijs zegt niet alles over toekomstige woonlasten.
- Vergelijk de maandlasten, niet alleen de maximale hypotheek. Een prettig huis is vooral een huis waarvan de kosten ook na uw pensionering goed passen.
Tot slot: meer mogelijkheden, maar blijf kijken naar wooncomfort en maandlasten
De NHG-grens van € 500.000 kan in 2027 net het verschil maken voor iemand die wil verhuizen naar een andere koopwoning.
De aangepaste leennormen bieden voor veel huishoudens iets meer ruimte. Maar hoeveel dat in uw situatie werkelijk oplevert, hangt vooral af van uw inkomen, de overwaarde van uw huidige huis en de rente.
Heeft u al een aflossingsvrije hypotheek? Kijk dan ook naar de aangescherpte bankvoorwaarden voor oudere huiseigenaren.
Heeft u een verhuizing in gedachten? Laat dan een berekening maken met de regels van 2027. Zo ziet u of een gelijkvloerse woning, een kleiner huis of een plek dichter bij voorzieningen niet alleen aantrekkelijk is, maar financieel ook comfortabel blijft.
