Wanneer kan ik huurverlaging aanvragen?

Weet u of u recht heeft op huurverlaging? Soms kunnen uw rechten als huurder onduidelijk zijn. Daarom hebben wij voor u uitgezocht wanneer u huurverlaging of huurvermindering kunt aanvragen. In dit artikel leest u of uw huidige huurprijs een eerlijke prijs is.

Huurverlaging aanvragen

Of u huurverlaging kunt aanvragen hangt af van verschillende factoren. De belangrijkste factor hierin is of u een sociale huurwoning heeft of een huurwoning in de vrijesector.

Huurverlaging aanvragen bij vrijesectorwoning

Als u een huurwoning heeft in de vrijesector zijn er minder mogelijkheden tot huurverlaging. Het is sowieso verstandig om binnen de eerste 6 maanden van uw huurcontract de huurprijs van uw woning te laten controleren door de huurcommissie. Na de 6 maanden is dit namelijk niet meer mogelijk. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar kan dit ook nog na de 6 maanden.

Wanneer u, al langer dan 6 maanden, in een vrijesectorwoning woont, heeft u minimale mogelijkheden om uw huur te verlagen. Er geldt namelijk geen maximale huur voor woningen in de vrije sector. Natuurlijk kunt u altijd in overleg met uw verhuurder om huurverlaging aan te vragen. Als u er niet uitkomt en u ervan overtuigd bent dat de huidige huur niet redelijk is, kunt u naar de rechter stappen.

Wanneer uw vrijesectorwoning onderhoudsgebreken heeft kunt u niet bij de huurcommissie terecht om in aanmerking te komen voor een huurverlaging (tenzij u dit bent overeengekomen in het huurcontract). Hiervoor dient u ook zelf contact te zoeken met de verhuurder.

Huurverlaging anvragen bij sociale huurwoning

Woont u in een sociale huurwoning? Dan zijn er verschillende redenen waarom u huurverlaging kunt aanvragen:

1. U betaalt een te hoge, niet redelijke huurprijs
2. U heeft weer een lager inkomen gekregen na een tijdelijke verhoging met daarbij een inkomensafhankelijke huurverhoging
3. U heeft een woning met onderhoudsgebreken

Wanneer u huurverlaging wilt aanvragen bij uw verhuurder dient u dit schriftelijk te doen. Wanneer uw verhuurder niet meewerkt aan de huurverlaging kunt u huurverlaging aanvragen bij de huurcommissie. 

1. Huurverlaging door te hoge huur

Het hoogste bedrag dat u aan huur mag betalen is de maximale huurprijs. Dit geldt voor iedere sociale huurwoning. U kunt een schatting maken van de maximale huur van uw woning via de huurprijscheck. Is het bedrag dat uit de huurprijscheck komt hoger dan de huurprijs die u betaalt? Dan kunt u huurverlaging aanvragen.

2. Huurverlaging door lager inkomen

Wanneer u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, kunt u dit weer terugdraaien wanneer uw inkomen omlaag gaat. 

Een inkomensafhankelijke huurverhoging is een verhoging bovenop uw normale huurverhoging. De extra verhoging kreeg u, omdat u een hoog inkomen had. U dient een brief te versturen naar de verhuurder om de verhoging terug te draaien. In deze brief dient u aan te geven dat uw inkomen is gedaald en stelt u een datum voor, voor de nieuwe huurprijs. De datum moet over minstens 2 maanden zijn. U komt enkel in aanmerking voor een huurverlaging door inkomensdaling als u in 2019 of 2020 een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg.

Indien u niet in aanmerking komt voor huurverlaging door inkomensdaling, maar u wel moeite heeft om de huur van uw zelfstandige woning te betalen door een gedaald inkomen, kunt u uw verhuurder om een tijdelijke huurkorting vragen. De huurkorting is voor minimaal 1 maand en voor maximaal 3 jaar. In deze periode heeft u dan de tijd om te zorgen voor meer inkomen of een andere woning. De verhuurder beslist of hij u de huurkorting geeft. De verhuurder is namelijk niet verplicht om deze aan u te geven.

Als uw verhuurder besluit om u huurkorting te geven, kan de verhuurder kiezen voor een huurverlaging of een huurbevriezing. Een huurbevriezing houdt in dat de huurprijs tijdelijk niet omhoog kan. Als de tijdelijke huurkorting stopt, kiest de verhuurder welke huurprijs u vanaf dan moet betalen. Dit kan zijn de huurprijs die u betaalde voor de huurkorting, de huurprijs die u betaalde voor de huurkorting plus de huurverhoging die u anders had gekregen of dezelfde huurprijs als tijdens de huurkorting.

Het hoogste bedrag dat u aan huur mag betalen is de maximale huurprijs. Dit geldt voor iedere sociale huurwoning. U kunt een schatting maken van de maximale huur van uw woning via de huurprijscheck. Is het bedrag dat uit de huurprijscheck komt hoger dan de huurprijs die u betaalt? Dan kunt u huurverlaging aanvragen. Hieronder vind u een overzicht van de inkomensgrenzen en bijbehorende maximale huur.

3. Huurverlaging door gebreken

Als uw woning onderhoudsgebreken heeft zoals lekkage, houtrot of andere gebreken dient u dit te melden bij uw verhuurder met de vraag om dit te repareren. Worden deze problemen niet aangepakt, kunt u contact opnemen met de huurcommissie. Zij gaan vervolgens kijken of de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn om in aanmerking te komen voor een tijdelijke huurverlaging (ook wel huurvermindering genoemd) totdat de gebreken zijn opgelost. 

Wat is huurvermindering?

Huurvermindering of huurprijsvermindering houdt in dat u tijdelijk een lager bedrag aan huur hoeft te betalen. Het verschil met huurverlaging is dus dat het hier om een tijdelijke vermindering gaat, waar het bij een huurverlaging om een permanente verlaging van uw huur gaat.

U heeft recht op huurvermindering wanneer er sprake is van een gebrek aan uw huurwoning. Dit terwijl u de verhuurder al schriftelijk heeft verzocht het probleem op te lossen en dit niet gebeurd is. De hoogte van uw verlaging hangt af van de omvang van het probleem. De verlaging van uw huur moet logischerwijs in verhouding staan met de omvang en ernst van het probleem.

Gebrek

Waarschijnlijk vraagt u zich nu af wanneer er gesproken kan worden van een gebrek. Er kan gesproken worden van een gebrek wanneer zich een omstandigheid voordoet waardoor u als huurder niet het volledige woongenot heeft van uw huurwoning.

Echter moet u er wel rekening mee houden welk woongenot u mag verwachten. Wanneer u ervoor kiest vlak naast een drukke weg te gaan wonen, kunt u zich niet beroepen op huurvermindering wegens geluidsoverlast. Uw beroep moet dus realistisch zijn voor het soort woning en de plek waar u woont. Het gaat er hierbij om dat u niet het woongenot heeft dat u bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Gebrekenboek huurcommissie

De huurcommissie heeft een overzicht van alle gebreken in het gebrekenboek gemaakt. Deze gebreken zijn onderverdeeld in verschillende lijsten.

Zo bevat lijst A zeer ernstige gebreken en tekortkomingen. Wanneer een gebrek uit uw huurwoning in deze lijst staat kan het zo zijn dat u tot 80% minder huur hoeft te betalen. Denk hierbij aan geen douche, bad, aparte wastafel, kookgelegenheid of een toegangsdeur die niet afsluitbaar is.

Wanneer uw gebrek in lijst B staat kunt u tot 70% minder huur hoeven te betalen. Valt uw gebrek in lijst C? Dan kan dit oplopen tot 60%.

Wilt u weten of uw gebrek voorkomt in het gebrekenboek en of u dus in aanmerking komt voor huurvermindering? Kijk dan in het gebrekenboek van de huurcommissie.

Aanpak recht op huurvermindering

Wanneer u denkt recht te hebben op huurvermindering dient u ten eerste de verhuurder van uw sociale huurwoning schriftelijk op de hoogte te brengen van de gebreken. De verhuurder heeft vanaf dit moment zes weken de tijd om het gebrek te verhelpen. Wanneer de verhuurder na 6 weken nog niks aan het gebrek heeft gedaan, kunt u contact opnemen met de huurcommissie. De huurcommissie zal vervolgens uitspraak doen over uw verzoek. Wanneer de huurcommissie besluit dat de huur verlaagd mag worden, kunt u daadwerkelijk een lager bedrag naar uw verhuurder overmaken. 

Indien u een vrijesectorwoning heeft, dient u ook de verhuurder eerst de kans te geven om de gebreken te verhelpen. Indien uw verhuurder de gebreken niet verhelpt, kunt u alleen advies vragen bij de Huurcommissie als dit is bepaald in uw contract. In alle andere gevallen zult u dan meestal naar de rechter moeten om het gebrek te laten verhelpen en om huurvermindering over die periode te vorderen.

Twijfelt u of een probleem in uw huurwoning wel onder een gebrek valt? Neem dan contact op met de huurcommissie. Zij kunnen u verder helpen. 

Hulp nodig?

Huurteam Nederland is er voor huurders met een huurprobleem. Ze geven gratis juridisch advies en op maat gemaakte begeleiding voor het aanvragen van een huurverlaging.

Huurverlaging met terugwerkende kracht

De huurverlaging of huurvermindering wegens een gebrek kan ingaan met terugwerkende kracht. Met betrekking tot de huurverlaging betekent dit dat uw huur wordt verlaagd vanaf de startdatum van uw contract. De huur die u te veel heeft betaald, dient u terug te krijgen van uw verhuurder. Met betrekking tot de huurvermindering betekent dit dat uw huur wordt verlaagd vanaf het moment dat het gebrek aan de woning zich heeft voorgedaan. De huur die u te veel heeft betaald tijdens het aanwezig zijn van het gebrek, dient u terug te krijgen van uw verhuurder.

Conclusie

Wanneer u in een huurwoning woont is het verstandig goed na te gaan of u niet te veel betaalt. Denkt u dat u wel te veel betaalt? Maak dan nooit zomaar minder huur naar de verhuurder over. Wanneer u er samen met uw verhuurder niet uitkomt, kunt u de huurcommissie inschakelen. Zij zullen u verder helpen.

Bronnen

Dit artikel is geschreven in samenwerking met Nurlan Agayev, hij is werkzaam als jurist bij Alterlaw