Huizenprijzen dalen in 13 gemeenten: staat uw gemeente ertussen?

De huizenprijzen stijgen in Nederland steeds minder hard. Sterker nog, in 13 gemeenten zijn bestaande koopwoningen inmiddels goedkoper dan een jaar geleden. Drie maanden eerder waren dat er nog maar zes. Vooral rond Eindhoven zijn de verschillen opvallend groot. Tegelijkertijd stijgen de prijzen in andere delen van Nederland juist met meer dan 10 procent.

Dat blijkt uit nieuwe cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster op woensdag 11 november 2026 hebben gepubliceerd.

Woont u al jaren in hetzelfde huis? Of denkt u erover om kleiner te gaan wonen en uw overwaarde te gebruiken? Dan zijn deze ontwikkelingen interessant. De plaats waar u woont, blijkt namelijk steeds belangrijker voor de ontwikkeling van de woningwaarde.

In deze 13 gemeenten dalen de huizenprijzen

In het derde kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen in 13 Nederlandse gemeenten goedkoper dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

De grootste daling vond plaats in Best, vlak bij Eindhoven. Daar zakten de prijzen met 4,6 procent. Ook in Hillegom en op Texel was sprake van een duidelijke daling.

De onderstaande tabel toont alle 13 gemeenten waar het CBS een prijsdaling heeft vastgesteld.

Bron: CBS en Kadaster, prijsindex bestaande koopwoningen, derde kwartaal 2026 vergeleken met het derde kwartaal van 2025.

Opvallend is dat het aantal gemeenten met dalende prijzen meer dan verdubbeld is. In het tweede kwartaal van 2026 waren het er nog zes. Begin dit jaar was er zelfs maar één gemeente met een prijsdaling.

Dat betekent overigens niet dat de hele Nederlandse woningmarkt aan het dalen is. In veruit de meeste gemeenten zijn huizen nog steeds duurder dan een jaar geleden.

Opvallend: vijf gemeenten rond Eindhoven worden goedkoper

Wie naar de cijfers kijkt, ziet direct iets bijzonders.

Vijf van de dertien gemeenten met dalende huizenprijzen liggen in of rond Eindhoven. Het gaat om Best, Eindhoven, Veldhoven, Geldrop-Mierlo en Valkenswaard.

Vooral in Best is de verandering groot. Waar de prijzen in het tweede kwartaal nog 0,4 procent hoger lagen dan een jaar eerder, noteert de gemeente nu een daling van 4,6 procent.

Ook Eindhoven zelf is van een lichte stijging naar een daling gegaan.

Maar een paar kilometer verderop kan het beeld volledig anders zijn.

In Heeze-Leende zijn woningen juist 11,4 procent duurder geworden. In Nuenen, Gerwen en Nederwetten stegen de prijzen met 8,4 procent. En in Asten bedraagt de prijsstijging zelfs 14 procent.

Het verschil tussen nabijgelegen gemeenten is daarmee bijzonder groot.

Een belangrijke les voor huiseigenaren: de landelijke huizenprijzen zeggen lang niet alles over de waardeontwikkeling in uw eigen woonplaats.

Waarom deze gemeenten zo uiteenlopen, valt niet rechtstreeks uit de CBS-cijfers af te leiden. De lokale woningmarkt kan verschillen in vraag, aanbod en het soort woningen dat beschikbaar is.

In deze gemeenten stijgen de huizenprijzen juist het hardst

Aan de andere kant van Nederland zien we een heel ander beeld.

In verschillende gemeenten, vooral in het oosten en noorden van het land, stijgen de huizenprijzen nog flink.

Woudenberg in de provincie Utrecht is de absolute koploper. Bestaande koopwoningen werden daar in één jaar 14,6 procent duurder.

Ook in Oldebroek en Asten zijn de stijgingen fors.

Dit zijn de tien gemeenten waar de huizenprijzen volgens het CBS het hardst zijn gestegen:

Bron: CBS en Kadaster, derde kwartaal 2026 ten opzichte van een jaar eerder.

De verschillen zijn opmerkelijk. Terwijl een woningmarkt in de ene gemeente afkoelt, blijven de prijzen een paar plaatsen verderop stevig stijgen.

Voor mensen die overwegen te verhuizen, is het daarom verstandig om niet alleen naar de woningwaarde in hun huidige gemeente te kijken, maar ook naar de prijzen op de plek waar ze willen gaan wonen.

Landelijk stijgen huizenprijzen nog, maar steeds minder snel

De cijfers laten nog een ontwikkeling zien.

In Nederland zijn bestaande koopwoningen gemiddeld nog altijd 3,4 procent duurder dan een jaar geleden. Maar die stijging is een stuk kleiner dan voorheen.

De stijging is dus duidelijk aan het afvlakken.

Dat is een verschil met de afgelopen jaren, toen de huizenprijzen in veel gemeenten bijzonder snel opliepen.

Halverwege 2022 bereikten de landelijke huizenprijzen een piek. Daarna volgde een periode waarin woningen goedkoper werden, tot halverwege 2023.

Vervolgens begonnen de prijzen opnieuw te stijgen. In veel gemeenten werden inmiddels weer nieuwe prijsrecords bereikt.

Of de landelijke prijsstijging verder afneemt, is nog onzeker. De nieuwe cijfers laten wel zien dat de ontwikkeling per gemeente sterk verschilt.

Wat betekent dit voor uw eigen woning?

Stel dat u al dertig jaar in hetzelfde huis woont. De hypotheek is grotendeels afgelost en de waarde van uw woning is door de jaren heen flink gestegen.

Dan kan een prijsdaling van enkele procenten behoorlijk klinken.

Bij een woning met een waarde van €400.000 komt een daling van 4,6 procent bijvoorbeeld neer op €18.400.

Maar er is een belangrijk verschil tussen een gemeentelijke prijsontwikkeling en de waarde van uw eigen woning.

Een prijsdaling van 4,6 procent in uw gemeente betekent niet automatisch dat uw huis ook precies 4,6 procent minder waard is geworden.

Het CBS kijkt naar de ontwikkeling van de verkoopprijzen van bestaande woningen en gebruikt daarvoor een prijsindex. Daarbij wordt rekening gehouden met verschillen tussen woningen.

Uw eigen woning kan zich anders ontwikkelen dan het gemeentelijke gemiddelde. De ligging, staat van onderhoud, woninggrootte, energiezuinigheid en belangstelling van kopers blijven belangrijk.

Een goed onderhouden woning op een gewilde plek kan bijvoorbeeld aantrekkelijk blijven, ook wanneer de gemiddelde prijzen in de gemeente licht dalen.

En wie twintig of dertig jaar geleden een huis kocht, kan ondanks een recente daling nog altijd een flinke overwaarde hebben.

Wilt u kleiner gaan wonen? Dan zijn deze cijfers extra interessant

Voor veel 55-plussers komt er op een gegeven moment een moment waarop ze opnieuw naar hun woonsituatie kijken.

Misschien is het huis inmiddels groter dan nodig. De tuin vraagt veel onderhoud of u zou graag een slaapkamer en badkamer op de begane grond willen.

Dan kan een verhuizing naar een kleinere woning of een comfortabel appartement aantrekkelijk zijn.

De ontwikkeling van de huizenprijzen speelt daarbij een rol.

Een kleinere woning is niet altijd goedkoper

Stel dat u uw huidige huis wilt verkopen voor €500.000 en een gelijkvloers appartement zoekt.

Misschien verwacht u dat een kleiner appartement automatisch minder kost. Maar in veel gemeenten is juist veel belangstelling voor gelijkvloerse woningen op een prettige locatie.

Een modern appartement met een lift, balkon en winkels op loopafstand kan daardoor relatief duur zijn.

Ook kunnen er servicekosten van een Vereniging van Eigenaars (VvE) bijkomen.

Het is dus verstandig om niet alleen naar de mogelijke verkoopopbrengst van uw huis te kijken, maar naar het volledige financiële plaatje van een verhuizing.

Een goedkopere woning kan bovendien alsnog een forse verbouwing nodig hebben.

Meer inspiratie vindt u in ons overzicht van verschillende seniorvriendelijke woonvormen.

Misschien is blijven wonen juist aantrekkelijker

Verhuizen hoeft natuurlijk niet.

Veel mensen wonen al tientallen jaren met plezier in hun eigen huis. De buurt is vertrouwd, de buren zijn bekend en er liggen mooie herinneringen.

In dat geval kan het aantrekkelijk zijn om een deel van het geld dat u anders aan een verhuizing zou besteden te gebruiken voor meer comfort in uw huidige woning.

Denk aan een nieuwe badkamer, minder onderhoud, betere verlichting of een prettigere indeling.

Met slimme aanpassingen kan uw huis weer jarenlang goed aansluiten bij uw wensen.

Bekijk ook onze praktische uitleg over uw woning levensloopbestendig maken.

Wat betekent een prijsdaling voor uw overwaarde?

De overwaarde van uw woning is het verschil tussen de actuele woningwaarde en de hypotheekschuld die nog openstaat.

Wanneer de waarde van uw huis daalt, kan ook uw overwaarde afnemen.

Een rekenvoorbeeld:

In dit voorbeeld neemt de overwaarde af met €18.400.

Dat kan relevant zijn wanneer u uw woning wilt verkopen of de overwaarde wilt gebruiken voor een verbouwing.

Maar zolang u prettig woont en geen plannen heeft om te verkopen of uw hypotheek te veranderen, hoeft een tijdelijke daling in de markt niet direct gevolgen te hebben voor uw dagelijkse financiën.

De voorbeelden hierboven zijn uitsluitend berekeningen. Ze zeggen niets over de werkelijke waarde van een specifieke woning.

Hoe ontdekt u wat uw eigen woning waard is?

De nieuwe CBS-cijfers geven een goed beeld van de regionale woningmarkt, maar vormen geen individuele woningtaxatie.

Wilt u weten hoe uw woning ervoor staat? Kijk dan vooral naar vergelijkbare woningen in uw eigen buurt.

Let daarbij op het woningtype, het aantal vierkante meters, het bouwjaar en de staat van onderhoud. Een recent verkocht appartement is bijvoorbeeld niet goed te vergelijken met een vrijstaande woning, ook niet wanneer ze in dezelfde straat staan.

Via het Kadaster kunt u informatie opvragen over gerealiseerde verkoopprijzen. Ook kan een lokale makelaar een indicatie geven van de actuele marktwaarde. Voor financiële beslissingen kan een officiële taxatie nodig zijn.

De WOZ-waarde is daarbij niet hetzelfde als de actuele verkoopwaarde. De gemeente stelt die waarde vast met een eerdere waardepeildatum.

Wilt u weten hoe de prijzen zich in uw gemeente hebben ontwikkeld? Bekijk dan de volledige gemeentetabel van het CBS. Daar kunt u ook gemeenten opzoeken die niet in de bovenstaande overzichten staan.

Tot slot: kijk verder dan alleen de stijgende of dalende huizenprijzen

De nieuwe cijfers laten zien dat er geen sprake is van één Nederlandse woningmarkt die overal dezelfde kant op beweegt.

In Best dalen de prijzen met 4,6 procent, terwijl woningen in Woudenberg 14,6 procent duurder zijn geworden. En zelfs binnen dezelfde regio kunnen de verschillen groot zijn.

Voor huiseigenaren is vooral hun eigen situatie belangrijk.

Woont u prettig en heeft u geen verhuisplannen? Dan is een tijdelijke verandering van de woningwaarde meestal geen reden om direct iets te ondernemen.

Overweegt u wel te verhuizen, kleiner te wonen of uw overwaarde te gebruiken? Dan loont het om de lokale huizenprijzen goed te vergelijken en rustig naar de mogelijkheden te kijken.

Uw woning is tenslotte meer dan een bedrag op papier. Het is vooral de plek waar u zich thuis voelt.