De kinderen zijn al jaren het huis uit. Boven staat een slaapkamer die nauwelijks nog wordt gebruikt. Het bed is blijven staan, de kast is halfleeg en eigenlijk komt u er alleen om de ramen open te zetten of de stofzuiger te pakken. Herkenbaar?
Steeds meer mensen ontdekken dat zo'n kamer ook een heel andere bestemming kan krijgen. Bijvoorbeeld door deze te verhuren aan een student. Dat kan wat extra inkomsten opleveren, maar ook gezelligheid en meer leven in huis.
En het verrassende is: als u het goed regelt, hoeft het verhuren van een kamer aan een student geen gevolgen te hebben voor uw AOW. Ook bestaat er voor huiseigenaren een belastingvrijstelling die in 2026 kan oplopen tot € 6.633 aan jaarlijkse huuropbrengsten.
Toch zijn er een paar belangrijke zaken die u vooraf moet weten. Want hoeveel huur mag u eigenlijk vragen? Wat gebeurt er met uw toeslagen? En kunt u de student weer laten vertrekken als het samenwonen toch niet bevalt?
Van lege slaapkamer naar een nieuw huisgenootje
Misschien heeft u er nooit serieus over nagedacht. Uw woning is immers uw eigen vertrouwde plek. U woont er prettig, heeft uw dagelijkse gewoontes en vindt het fijn om uw eigen gang te gaan.
Een onbekende student in huis nemen lijkt dan best een grote stap.
Maar stelt u zich eens voor dat de slaapkamer boven wordt bewoond door iemand die overdag studeert, 's avonds geregeld weg is en af en toe aanschuift voor een kop koffie. U heeft allebei uw eigen leven, maar hoeft niet voortdurend alleen in huis te zijn.
Dat hoeft helemaal geen verplicht gezamenlijk huishouden te worden. De student heeft een eigen kamer en betaalt daarvoor huur. De keuken, badkamer of hal deelt u volgens de afspraken die u samen maakt.
Deze manier van wonen heet hospitaverhuur.
De naam doet misschien denken aan vroeger, toen veel studenten bij een hospita op kamers gingen. Maar ook tegenwoordig kan het een aantrekkelijke oplossing zijn. Niet alleen voor studenten die woonruimte zoeken, maar ook voor mensen die graag in hun eigen huis blijven wonen en ruimte over hebben.
En daarvoor hoeft u beslist niet eenzaam te zijn. Misschien heeft u een druk sociaal leven, maar vindt u het simpelweg prettig om de ruimte in uw woning beter te benutten.
Waarom hospitaverhuur juist nu weer aandacht krijgt
Het woningtekort is groot en geschikte studentenkamers zijn op veel plaatsen moeilijk te vinden. Tegelijkertijd zijn er in Nederland woningen met slaapkamers die nauwelijks worden gebruikt.
De overheid wil die bestaande ruimte beter benutten.
Volgens onderzoek waarnaar het kabinet in juli 2026 verwees, beschikt ongeveer een derde van de Nederlanders over ruimte die mogelijk geschikt is voor hospitaverhuur. Ongeveer 8% zou overwegen hospita te worden.
Het kabinet schat dat op die manier in potentie 100.000 extra woonruimten beschikbaar kunnen komen. Dat is geen voorspelling dat al deze kamers daadwerkelijk verhuurd gaan worden, maar het laat wel zien hoeveel mogelijkheden er zijn.
Daarom ligt er sinds juli 2026 een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken. Daarover verderop meer.
Wat gebeurt er met uw AOW als u een student in huis neemt?
Dit is voor veel gepensioneerden waarschijnlijk de belangrijkste vraag.
Bij echte hospitaverhuur met een aantoonbaar zakelijke huurrelatie behoudt u in principe uw gebruikelijke AOW.
Ontvangt u AOW voor iemand die alleen woont? Dan wordt dat niet automatisch de lagere AOW voor gehuwden of samenwonenden doordat er een student bij u komt wonen.
De Sociale Verzekeringsbank kijkt namelijk niet alleen naar hoeveel mensen er op een adres wonen. Ook de onderlinge relatie en de gemaakte afspraken zijn van belang.
Bij kamerverhuur moet duidelijk zijn dat het gaat om een huurder en verhuurder, niet om partners die samen een huishouden voeren.
Daarvoor zijn met name drie zaken belangrijk:
- U heeft een schriftelijk huurcontract met de student.
- De student betaalt daadwerkelijk huur, bij voorkeur iedere maand via de bank.
- U heeft een zakelijke huurrelatie en geen gezamenlijke huishouding als partners.
Bewaar het contract en de betaalbewijzen zorgvuldig. Daarmee kunt u aantonen dat de student bij u huurt.
Let op: woont er iemand bij u zonder duidelijke huurafspraken of deelt u op een andere manier het huishouden, dan kan de beoordeling anders uitvallen. Geef veranderingen in uw woonsituatie daarom door aan de SVB.
Meer weten over andere situaties? Lees dan ook ons artikel Iemand bij u in huis: wat betekent dit voor uw AOW?.
Hoeveel kunt u verdienen met een kamer verhuren?
Wat een kamer opbrengt, hangt onder meer af van de grootte, de voorzieningen, de staat van de woning en de maximaal toegestane huurprijs.
Voor een kamer gelden wettelijke regels. U kunt dus niet zomaar ieder gewenst bedrag vragen.
Toch kan zelfs een bescheiden maandelijkse huur op jaarbasis een aantrekkelijk bedrag opleveren.
Wat levert een kamer per jaar op?
We hebben drie voorbeelden doorgerekend. Daarbij gaan we uit van een kamer die het hele kalenderjaar wordt verhuurd.
Kale huur per maand | Vergoeding voor energie en voorzieningen | Totaal per jaar |
|---|---|---|
€ 400 | € 75 per maand | € 5.700 |
€ 450 | € 75 per maand | € 6.300 |
€ 500 | € 75 per maand | € 6.900 |
Dit zijn rekenvoorbeelden, geen vastgestelde toegestane huurprijzen. De maximale kale huur moet afzonderlijk worden berekend met het puntensysteem voor kamers.
Bij het middelste voorbeeld ontvangt u € 6.300 per jaar. Dat is geld waarmee u bijvoorbeeld een deel van de vaste lasten, een vakantie of extra wooncomfort kunt betalen.
Natuurlijk zijn niet alle ontvangsten winst. Er wordt meer gedoucht, gewassen, gekookt en energie verbruikt. Ook kunnen bepaalde gemeentelijke heffingen veranderen doordat er iemand extra woont.
Maar de financiële opbrengst is slechts één kant van het verhaal. Sommige mensen vinden het contact met een jongere huisgenoot minstens zo prettig.
In 2026 kunt u onder voorwaarden € 6.633 huurinkomsten ontvangen zonder inkomstenbelasting over de huur
Heeft u een koopwoning en verhuurt u daarin voor langere tijd een niet-zelfstandige kamer, bijvoorbeeld aan een student? Dan kunt u mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.
In 2026 ligt de grens op € 6.633 per kalenderjaar.
Dat bedrag geldt voor de totale opbrengst, dus niet alleen voor de kale huur. Vergoedingen voor gas, water, elektriciteit en het gebruik van bijvoorbeeld een wasmachine tellen mee.
Omgerekend is € 6.633 ongeveer € 552,75 per maand bij twaalf volledige maanden verhuur.
Dat is niet de maximaal toegestane huurprijs, maar de grens voor de fiscale vrijstelling. De wettelijke maximale kale huur kan lager of hoger liggen.
Wanneer geldt de kamerverhuurvrijstelling?
Bij een koopwoning gelden onder andere deze voorwaarden:
- U verhuurt een onzelfstandige kamer in uw eigen woning.
- De verhuur is bedoeld voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student.
- U en uw huurder staan gedurende de verhuurperiode op hetzelfde adres ingeschreven.
- De totale huuropbrengsten, inclusief vergoedingen voor voorzieningen, blijven binnen de jaargrens.
Voldoet u aan alle voorwaarden? Dan hoeft u de huuropbrengsten niet als inkomsten op te geven en blijft uw volledige woning voor de inkomstenbelasting in box 1. Ook de hypotheekrenteaftrek over de volledige woning kan dan behouden blijven, voor zover u aan de gewone voorwaarden voldoet.
De veelgemaakte denkfout bij € 500 huur
Stel dat u € 500 kale huur vraagt en daarnaast € 75 voor energie en andere voorzieningen.
Dan ontvangt u € 575 per maand. Bij twaalf maanden verhuur is dat € 6.900.
U overschrijdt daarmee de belastingvrijstellingsgrens van € 6.633.
Blijft de kale huur op € 450 en vraagt u € 75 voor dezelfde voorzieningen, dan komt het jaartotaal op € 6.300. In dat geval blijft u binnen de financiële grens.
De les: bereken altijd het totaalbedrag dat u ontvangt, en niet alleen de kale huur.
Overschrijdt u de vrijstellingsgrens of voldoet u niet aan een andere voorwaarde? Dan kan het verhuurde deel van uw koopwoning in box 3 terechtkomen. Ook de hypotheekrenteaftrek kan voor dat deel veranderen. Het is dus niet zo dat u automatisch alleen belasting betaalt over het bedrag boven € 6.633.
Laat de gevolgen bij twijfel vooraf controleren.
Hoeveel huur mag u wettelijk vragen?
De fiscale vrijstelling is iets anders dan de wettelijk toegestane huurprijs.
Voor een kamer met gedeelde voorzieningen geldt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, vaak afgekort tot WWSO.
De maximale kale huur hangt af van een puntentelling. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de oppervlakte van de kamer en de beschikbare voorzieningen.
U kunt hiervoor de Huurprijscheck voor onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie gebruiken.
Sinds 1 januari 2025 moet bij een nieuw huurcontract bovendien een puntentelling worden verstrekt.
Vraag dus niet simpelweg het bedrag dat andere verhuurders in uw omgeving vragen. Controleer eerst welke huurprijs voor uw kamer wettelijk is toegestaan.
En als u zelf een huurwoning heeft?
Ook met een huurwoning kunt u in principe hospita worden. Maar u moet daarvoor wel toestemming hebben wanneer uw verhuurder of huurvoorwaarden dat vereisen.
Woont u in een sociale huurwoning? Vraag dan eerst aan uw woningcorporatie of kamerverhuur is toegestaan. Maak geen afspraken met een student voordat dit duidelijk is.
Bij normale hospitaverhuur in een huurwoning hoeft u de ontvangen huur doorgaans niet afzonderlijk als huuropbrengst aan te geven voor de inkomstenbelasting.
Er bestaat wel een ander aandachtspunt.
Het inkomen van de student kan onder de huidige regels in bepaalde gevallen meetellen bij de berekening van een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging van uw eigen huurwoning.
Het kabinet wil deze situatie met de nieuwe wet verbeteren. Maar zolang die wet niet is ingegaan, moet u rekening houden met de bestaande regels.
Heeft hospitaverhuur gevolgen voor uw zorgtoeslag of huurtoeslag?
Bij een echte, aantoonbaar zakelijke huurrelatie hoeft hospitaverhuur op zichzelf geen gevolgen te hebben voor uw zorgtoeslag.
Ook voor de huurtoeslag geldt dat een echte onderhuurder normaal gesproken niet als medebewoner meetelt.
Ontvangt u huurtoeslag? Geef dan door dat er een onderhuurder bij u woont. Zodra de student op uw adres staat ingeschreven, moet u dit binnen vier weken telefonisch doorgeven aan Dienst Toeslagen.
Er kan worden gevraagd om een huurcontract en bankafschriften waaruit de huurbetalingen blijken.
Een student die een kamer huurt, is dus niet automatisch uw toeslagpartner.
Let op bij een AIO-aanvulling. Ontvangt u naast uw AOW een aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO)? Dan gelden andere regels. De SVB trekt inkomsten uit kamerverhuur in beginsel af van uw AIO-aanvulling.
Laat in dat geval eerst uitrekenen wat hospitaverhuur financieel voor u betekent.
Kunt u de student weer laten vertrekken als het niet bevalt?
Dit is een belangrijke vraag, want uw huis moet natuurlijk wel uw thuis blijven.
De huidige regels voor hospitaverhuur kennen een bijzondere periode van negen maanden.
Tijdens deze eerste negen maanden kunt u als hospitaverhuurder de huur opzeggen zonder een specifieke wettelijke opzeggingsgrond te hoeven geven.
Maar dat betekent niet dat iemand onmiddellijk moet vertrekken. Als verhuurder moet u rekening houden met een opzegtermijn van drie maanden.
Zegt u bijvoorbeeld vlak voor het einde van de eerste negen maanden op, dan kan de student nog ongeveer drie maanden blijven wonen.
Na de eerste negen maanden verandert de situatie.
Dan geldt bij het gebruikelijke vaste hospitahuurcontract de normale huurbescherming. U kunt het contract niet meer zomaar beëindigen. Daarvoor is een wettelijke reden nodig en als de huurder niet instemt, kan een rechterlijke procedure nodig zijn.
Dit is precies waarom u zich vooraf goed moet verdiepen in de regels en niet alleen op mondelinge afspraken moet vertrouwen.
Nieuwe regels mogelijk vanaf 2027: een huurcontract van maximaal vijf jaar
Er is verandering op komst.
Op 7 juli 2026 heeft het kabinet een wetsvoorstel ingediend om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken.
Een belangrijke voorgestelde verandering is een speciaal tijdelijk hospitahuurcontract van maximaal vijf jaar, met een proefperiode van negen maanden.
Ook moet het in bepaalde situaties gemakkelijker worden om het huurcontract te beëindigen, bijvoorbeeld bij verkoop van de eigen woning of overlijden van de hospita.
Het kabinet streeft naar invoering op 1 januari 2027.
Maar let op: op 12 oktober 2026 is dit nog geen geldende wet. Het wetsvoorstel is nog in behandeling bij de Tweede Kamer. De ingangsdatum en uiteindelijke inhoud kunnen daardoor veranderen.
De voorgestelde nieuwe regels zijn bovendien bedoeld voor contracten die na de inwerkingtreding worden afgesloten.
Wilt u nu een kamer gaan verhuren? Ga dan uit van de huidige wetgeving en niet van de voorgenomen versoepelingen.
U deelt uw woning, maar hoeft niet uw hele leven te delen
Bij een student in huis denkt u misschien al snel aan samen eten, gezellige gesprekken en wat extra levendigheid.
Dat kan allemaal. Maar het hoeft niet.
De student heeft ook behoefte aan privacy, rust en ruimte om te studeren. En u wilt waarschijnlijk niet het gevoel krijgen dat u voortdurend rekening moet houden met iemand anders.
Daarom helpt het om vooraf te bespreken hoe u het dagelijks leven voor zich ziet.
Hoe laat is het meestal rustig in huis? Hoe verdelen jullie het schoonmaken van de badkamer en keuken? Wie gebruikt de wasmachine en wanneer? Welke verwachtingen hebben jullie van bezoek, gezamenlijke ruimtes en privacy?
Dat zijn misschien geen onderwerpen voor een eerste gezellig kopje koffie, maar ze voorkomen later veel misverstanden.
Een goede huisgenoot hoeft ook niet iemand te zijn die veel op u lijkt. Een rustig persoon van 70 en een student van 22 kunnen prima samenwonen zolang ze elkaars leefritme respecteren.
En er is nog iets om te onthouden: een student die bij u huurt, wordt daarmee geen mantelzorger. Eventuele hulp bij klusjes of boodschappen kan prettig zijn, maar mag niet vanzelfsprekend worden verwacht.
Niet iedere lege kamer is geschikt voor verhuur
Misschien is uw slaapkamer boven ruim genoeg en heeft u een extra toilet. Dan kan kamerverhuur redelijk eenvoudig zijn.
Maar denk ook na over de dagelijkse praktijk.
Moet de student steeds door uw woonkamer om bij de badkamer te komen? Is er voldoende privacy? Kunt u rustig televisie kijken wanneer er iemand aan de keukentafel studeert?
En wat als u over een paar jaar die slaapkamer toch zelf nodig heeft?
Wie prettig wil blijven wonen, heeft meestal meer aan een goed passende huisgenoot dan aan de hoogst mogelijke huurinkomsten.
Vijf zaken om eerst samen te bespreken
- Rust en privacy. Welke ruimtes zijn privé en welke worden gedeeld?
- Dagelijks gebruik. Hoe regelen jullie koken, wassen, schoonmaken en bezoek?
- Kosten. Wat is de kale huur, wat zijn de servicekosten en hoe worden deze afgerekend?
- Verwachtingen. Zoekt u vooral een huurder of vindt u regelmatig contact ook belangrijk?
- De toekomst. Wat gebeurt er als uw situatie verandert of een van beiden wil vertrekken?
Leg belangrijke afspraken schriftelijk vast en zorg ervoor dat ze passen binnen de rechten van de huurder.
Heeft u toestemming nodig om een kamer te verhuren?
Dat hangt af van uw woonsituatie.
Bij een koopwoning met hypotheek moet u vooraf nagaan of de hypotheekverstrekker toestemming geeft. Sommige hypotheekverstrekkers zijn terughoudend omdat verhuur invloed kan hebben op de verkoopbaarheid van een woning.
Bij een huurwoning moet u rekening houden met de voorwaarden van uw verhuurder. Onderverhuur zonder toestemming kan problemen opleveren.
Ook gemeenten kunnen aanvullende regels stellen. Soms is een vergunning nodig. Woont u in een appartement, controleer dan eventueel ook de regels van de Vereniging van Eigenaars.
Vergeet daarnaast de opstal-, inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering niet. Kamerverhuur kan gevolgen hebben voor de dekking.
En de student moet zich daadwerkelijk op het adres inschrijven als dat zijn of haar woonadres wordt.
Voor hospitaverhuur gelden bovendien de regels van goed verhuurderschap. Die gaan onder meer over duidelijke schriftelijke afspraken, eerlijke selectie, borg en informatie voor huurders.
Hoe vindt u een student die bij u past?
Een goede match begint niet bij de advertentie, maar bij uw eigen wensen.
Wat zoekt u eigenlijk? Een rustige huisgenoot die vooral zelfstandig leeft? Of iemand met wie u af en toe gezellig een gesprek kunt voeren?
Maak vervolgens een duidelijke omschrijving van de kamer en van de manier waarop u woont. Wees open over de gedeelde voorzieningen en de huisregels.
Er bestaan ook organisaties die helpen bij het samenbrengen van hospita's en huurders. Hospi Housing richt zich bijvoorbeeld op het koppelen van onder anderen studenten aan mensen met een kamer over.
Maak eerst persoonlijk kennis. Neem rustig de tijd om elkaar te spreken en bespreek verwachtingen voordat er een contract wordt ondertekend.
Kies op basis van duidelijke, eerlijke en niet-discriminerende criteria.
Zo ontdekt u of hospitaverhuur bij u past
Heeft u serieus belangstelling? Begin dan niet meteen met het online aanbieden van uw kamer.
Maak eerst een klein overzicht voor uzelf:
- Is er een kamer die u voor langere tijd kunt missen?
- Kunt u prettig blijven wonen als keuken en badkamer worden gedeeld?
- Staat uw gemeente hospitaverhuur toe en heeft u toestemming van uw verhuurder of hypotheekverstrekker?
- Wat is volgens de Huurcommissie de maximale kale huur?
- Welke invloed hebben de huurinkomsten op uw belasting, toeslagen en eventuele aanvullende uitkeringen?
- Welke afspraken zijn nodig om uw privacy en woonplezier te behouden?
De overheid heeft hiervoor ook een praktische Hospitawijzer. Daarmee kunt u nagaan welke stappen passen bij uw huurwoning of koopwoning.
U vindt deze via de website van Volkshuisvesting Nederland.
Tot slot: misschien is die lege slaapkamer meer waard dan u denkt
Een student in huis nemen is niet voor iedereen de juiste keuze. Uw privacy, rust en vertrouwde gewoontes zijn veel waard.
Maar voor sommige mensen kan hospitaverhuur verrassend goed passen. U blijft wonen in het huis waar u van houdt, benut een kamer die anders leegstaat en ontvangt misschien een mooi bedrag aan huur.
En wie weet levert het ook iets op wat niet in geld is uit te drukken: een leuk gesprek aan de keukentafel, een nieuw perspectief of gewoon wat extra leven in huis.
Het begint met een eenvoudige gedachte. Die slaapkamer boven hoeft misschien niet voor altijd leeg te blijven.
